실거주 갱신거절 후 제3자 임대, 정당한 사유 판단기준
다른 세입자를 들이면 배상할까요
목차
서울의 한 아파트에 보증금 6억 6,000만 원으로 2년을 살았습니다. 계약 만료 넉 달 전, 집주인은 직접 들어와 살겠다며 집을 비워 달라고 했습니다. 임차인은 갱신을 원했지만 집을 비워 주었습니다. 그리고 2024년 4월, 그 집에는 보증금 8억 2,000만 원에 새 세입자가 들어왔습니다.
주택임대차보호법은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인의 손해를 배상하도록 정하고 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 그런데 어떤 경우가 '정당한 사유'인지는 법에 적혀 있지 않습니다.
이 사건 임대인은 자신이 가진 다른 다가구주택의 세입자 6명이 한꺼번에 보증금을 돌려 달라고 해서 어쩔 수 없이 세를 놓았다고 주장했습니다. 제1심은 이 주장을 받아들였고, 항소심은 받아들이지 않았습니다. 대법원은 2026. 9. 10. '정당한 사유'의 요건과 증명책임을 밝히며 항소심 판단을 유지했습니다. 실거주 갱신거절을 고민하는 임대인과, 집을 비워 준 뒤 새 세입자가 들어온 것을 알게 된 임차인 모두에게 기준이 되는 판결입니다.
이 사건에서는 무슨 일이 있었나요?
제1심 판결이 인정하고 항소심이 그대로 인용한 사실관계는 다음과 같습니다(서울서부지방법원 2025. 5. 21. 선고 2024가단279556 판결; 서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결).
| 시기 | 내용 |
|---|---|
| 2020. 7. 24. | 임차인이 서울 서대문구의 아파트를 보증금 6억 6,000만 원, 기간 2020. 9. 12.부터 2022. 9. 12.까지로 임차 |
| 2022. 5. 20.경 | 임대인이 자신이 실제 거주하겠다는 사유로 집을 비워 달라고 통보, 임차인은 같은 날 갱신 의사를 표시 |
| 2022. 9. 12. 계약 종료 무렵 | 임차인이 계약 종료에 따라 다른 곳으로 이사, 임대인은 2022. 9. 15. 이 아파트로 전입신고 |
| 2023. 2. 11. ~ 2024. 4. 29. | 임대인이 한국에 입국해 이 아파트에 거주한 뒤 서울 서초구의 다른 아파트로 이주 |
| 2024. 2. 20. | 임대인이 제3자와 보증금 8억 2,000만 원, 기간 2024. 4. 29.부터 2026. 4. 29.까지로 임대차계약 체결 |
갱신요구가 거절되지 않았다면 임대차는 2024. 9. 12.까지 이어졌을 것입니다. 제3자의 임대차가 시작된 2024. 4. 29.은 그보다 앞섭니다(서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결).
임대인은 2년 가까이 실제로 거주했고, 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 자기 소유 다른 부동산의 임차인 6명이 동시에 보증금 반환을 요구했으며, 대출도 받을 수 없어 부득이 이 아파트를 제3자에게 임대했다고 주장했습니다. 원심이 인정한 사실을 보면, 2024. 2.경 임대인과 남편이 공동소유한 다가구주택 6개 호실의 임대차가 끝나 돌려준 보증금이 합계 6억 9,000만 원이었고, 그 무렵 새 임차인들에게서 받은 보증금은 합계 1억 8,000만 원이었습니다(서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결).
임차인은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 30,799,992원의 손해배상을 청구했습니다(서울서부지방법원 2025. 5. 21. 선고 2024가단279556 판결).
실거주 갱신거절 후 제3자에게 임대하면 왜 배상해야 하나요?
주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 "임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다"고 정합니다.
배상책임이 생기는 요건을 나누면 다음과 같습니다.
- 임대인이 실제 거주하려는 경우(같은 조 제1항 제8호)를 이유로 갱신을 거절했을 것
- 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 목적 주택을 임대했을 것. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항).
- 제3자에게 임대한 데 정당한 사유가 없을 것
이 조항은 실거주를 내세운 갱신거절이 남용되는 것을 막기 위한 장치입니다. 갱신되는 임대차에서는 보증금과 차임 증액청구가 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제3항, 제7조 제2항). 헌법재판소는 이 조항의 위헌 여부를 판단하면서, 갱신거절을 남용하게 되는 이유가 "계약을 갱신할 경우 보증금이나 차임을 증액하는 데 제한이 있어 이를 회피하여 금전적 이익을 얻기 위한 것일 가능성이 크다는 점"을 고려해야 한다고 보았고, 제5항과 제6항이 헌법에 위반되지 않는다고 결정했습니다(헌법재판소 2024. 7. 18. 선고 2024헌바16 결정).
제1심은 왜 임대인의 주장을 받아들였나요?
제1심은 정당한 사유가 있다고 보고 임차인의 청구를 기각했습니다. 제1심이 든 사정은 다음과 같습니다(서울서부지방법원 2025. 5. 21. 선고 2024가단279556 판결).
- 임대인은 2023. 2. 11.부터 2024. 4. 29.까지 14개월 이상 이 아파트에 실제로 거주했고, 제3자에게 임대한 것은 기존 임대차가 끝나고 17개월 뒤였습니다.
- 2022년 말경 전세사기로 전세의 위험성이 사회적으로 대두되면서 다른 부동산의 임차인 6명이 동시에 보증금 반환을 요구한 것은 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정이라고 보았습니다.
- 합계 690,282,197원의 보증금을 단기간에 마련하려면 이 아파트를 제3자에게 임대하는 것이 불가피했다고 보았습니다. 제3자와의 임대차를 금지하면 임대인은 약 3억 원의 양도소득세를 부담하며 아파트를 파는 등의 수단을 택할 수밖에 없고, 이는 재산권 행사에 대한 중대한 제한이라는 것입니다.
항소심과 대법원은 이 판단을 받아들이지 않았습니다.
대법원은 '정당한 사유'를 어떻게 판단하나요?
대법원은 "주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 '정당한 사유'가 인정되기 위해서는, 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 인하여 제3자에게 목적 주택을 임대하였어야 하고, 제3자에게 목적 주택을 임대하는 것이 불가피하였어야 한다. 위와 같은 정당한 사유가 있었다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다."라고 판시했습니다(대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결).
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 예측할 수 없었을 것 | 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정 때문에 제3자에게 임대했어야 합니다. |
| 불가피했을 것 | 제3자에게 임대하는 것 말고는 방법이 없었어야 합니다. |
| 증명책임 | 두 요건이 있었다는 점은 임대인이 증명해야 합니다. |
두 요건은 함께 갖춰야 합니다. 갱신거절 뒤에 예상하지 못한 일이 생겼더라도 다른 방법으로 해결할 수 있었다면 정당한 사유가 되지 않고, 제3자 임대 말고 방법이 없었더라도 그 사정이 갱신거절 당시 예측할 수 있던 것이라면 역시 정당한 사유가 되지 않습니다.
이 기준은 헌법재판소의 해석과 같은 방향입니다. 헌법재판소는 "손해배상책임조항에서 말하는 '정당한 사유'란 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 것으로서 제3자에게 목적 주택을 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미하는 것으로 해석할 수 있다"고 보았습니다(헌법재판소 2024. 7. 18. 선고 2024헌바16 결정).
원심은 여기에 더해 정당한 사유는 제3자와의 임대차를 금지하는 것이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 되는 등의 예외적인 경우에만 인정될 수 있으므로 "단순히 '경제적 사정이 급하다'는 것과 같은 사유만으로는 '정당한 사유'를 인정할 수 없다"고 판단했습니다(서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결).
다른 집 세입자들의 보증금 반환 요구는 왜 정당한 사유가 아닌가요?
대법원은 임대인이 내세운 사정이 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정이 아니고, 이 아파트를 제3자에게 임대하는 것이 불가피하지도 않았다는 원심 판단에 법리 오해가 없다고 보고 상고를 기각했습니다(대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결). 원심의 구체적인 이유는 다음과 같습니다(서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결).
예측할 수 없었던 사정이었나요?
원심은 다가구주택 6개 호실의 보증금 반환채무가 갱신거절 당시 이미 성립해 있었고, 계약기간이 끝날 무렵인 2024. 2.경 이행기가 온다는 점을 임대인이 충분히 예상할 수 있었다고 보았습니다. 받은 보증금을 다른 용도로 쓴 뒤 새 임차인의 보증금만으로는 돌려줄 돈을 마련할 수 없게 되었다고 해서 예측할 수 없는 사유가 생겼다고 볼 수는 없다고 했습니다. 또 "부동산 시장의 상황, 대출 규제 등은 언제든지 변경될 수 있는 것으로, 피고의 기대에 반하는 상황이 형성되었다고 하여 이를 두고 예측 불가능한 사정변경이라고 할 수 없다"고 판단했습니다.
불가피한 사정이었나요?
임대인은 소득이 없어 대출을 받을 수 없었고, 아파트를 팔면 3억 원의 양도소득세를 내야 해서 세를 놓을 수밖에 없었다고 주장했습니다. 원심은 이 주장이 모두 사실이라 해도 불가피한 사정은 아니라고 보았습니다. 원심은 임대인이 보증금 마련을 위한 "여러 수단 중 하나를 선택한 것이고, 주택임대차법에 따른 손해배상책임은 그 선택에 따라 발생하는 비용"이라고 판단했습니다.
원심이 함께 살핀 사정은 무엇인가요?
임차인은 갱신거절 통지를 받은 2022. 5. 20. 중개인을 통해 시세에 맞춰 전세금을 조정할 의사가 있다고 알렸습니다. 임대인은 2022. 5. 23. 중개인을 통해 보증금을 시세인 10억 원으로 맞춰 주면 계약을 연장할 의사도 있다고 밝혔습니다. 임차인은 그 뒤 임대인 측 중개인에게서 임대인이 '전세 말고 보증금 1억 원에 월세 300만 원 받는다고 하더라'는 말을 전해 듣기도 했습니다. 원심은 이에 비추어 "증액청구 상한 비율을 초과하는 보증금 또는 차임 증액의 이익"이 갱신거절과 새 임대차의 계기가 되었을 가능성도 배제할 수 없다고 보았습니다.
| 쟁점 | 제1심 | 항소심·대법원 |
|---|---|---|
| 임차인 6명의 동시 보증금 반환 요구 | 전세사기 여파로 생긴, 예측할 수 없던 사정 | 갱신거절 당시 이미 있던 채무로, 반환 시기를 예상할 수 있었음 |
| 대출 불가·양도소득세 부담 | 제3자 임대를 막으면 재산권에 대한 중대한 제한 | 여러 수단 중 하나를 선택한 것, 배상책임은 그 선택의 비용 |
| 결론 | 정당한 사유 인정, 청구 기각 | 정당한 사유 부정, 30,799,992원 배상 |
손해배상액은 어떻게 계산하나요?
손해배상액은 거절 당시 당사자 사이에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없는 한 다음 세 금액 중 큰 금액입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제6항).
- 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분
- 실거주 사유로 인한 갱신거절로 임차인이 입은 손해액
환산월차임은 월차임에 보증금을 월 단위 차임으로 바꾼 금액을 더한 것입니다. 보증금은 주택임대차보호법 제7조의2 각 호의 비율 중 낮은 비율로 바꿉니다. 제1호는 연 1할이고, 제2호는 한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율입니다(주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조). 이 사건 원심은 제2호의 비율을 적용했습니다. 임차인은 제2호 방식으로 손해배상을 구했고, 원심의 계산은 다음과 같습니다(서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결).
| 구분 | 보증금 | 적용 비율 | 환산월차임 |
|---|---|---|---|
| 제3자 임대(2024. 4. 29.) | 820,000,000원 | 기준금리 연 3.5% + 연 2% = 연 5.5% | 3,758,333원(원 미만 버림) |
| 갱신거절 당시(2022. 5. 20.) | 660,000,000원 | 기준금리 연 1.5% + 연 2% = 연 3.5% | 1,925,000원 |
원심은 이 범위에서 임차인이 청구한 30,799,992원을 손해배상액으로 인정하고, 2024. 4. 29.부터 지연손해금을 붙였습니다(서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결). 같은 사실관계로 제1호(갱신거절 당시 환산월차임 3개월분)를 계산하면 5,775,000원(1,925,000원 × 3)이어서, 새 임대차의 보증금이 크게 오른 이 사건에서는 제2호 금액이 훨씬 큽니다.
헌법재판소는 이 산정 방식이 임차인에게 손해액의 입증책임을 지우면 비용 부담 때문에 임차인이 사실상 청구를 포기하게 되는 점을 고려해 "손해액의 입증책임을 완화한 것"이라고 보았습니다(헌법재판소 2024. 7. 18. 선고 2024헌바16 결정).
실거주 갱신거절 자체는 누가 증명하나요?
실거주를 이유로 한 갱신거절 단계에서도 증명책임은 임대인에게 있습니다. 대법원은 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있고, "'실제 거주하려는 의사'의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만", 그 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되면 추인할 수 있다고 판시했습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).
대법원이 제시한 판단 요소는 다음과 같습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).
- 임대인의 주거 상황
- 임대인이나 그 가족의 직장, 학교 등 사회적 환경
- 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위
- 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정
- 실제 거주 의사와 배치되거나 모순되는 언동이 있는지, 그로 인해 계약갱신에 대한 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지
- 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비가 있었는지와 그 내용
대법원은 이어서 실거주 요건이 임차인의 계약갱신요구권에 대한 "권리장애사실 또는 권리저지사실에 해당하므로 이에 대한 주장·증명책임은 임대인에게" 있고, 장래의 사정에 관한 것이라는 이유로 다른 갱신거절 사유와 달리 취급할 근거가 없다고 판시했습니다(대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결).
정리하면 임대인은 두 단계에서 증명책임을 집니다. 갱신을 거절할 때는 실제 거주 의사가 진정하다는 점을, 그 뒤 갱신되었을 기간 안에 제3자에게 임대했다면 정당한 사유가 있었다는 점을 증명해야 합니다.
임대인과 임차인은 무엇을 준비해야 하나요?
법무법인 아틀라스가 임대차 분쟁을 검토하며 확인하는 사항을 이번 판결에 맞춰 정리하면 다음과 같습니다.
임대인이라면
- 갱신을 거절하기 전에 앞으로 2년 동안의 자금 계획을 점검하세요. 다른 주택의 보증금 반환 시기처럼 갱신거절 당시 이미 알 수 있던 사정은 나중에 정당한 사유로 인정받기 어렵습니다(대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결).
- 계획이 바뀌어 세를 놓아야 한다면, 그 사정이 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 것이고 제3자 임대 말고 다른 방법이 없었다는 점을 보여 줄 객관적 자료를 남겨 두세요. 증명책임은 임대인에게 있습니다.
- 갱신을 거절할 때 임차인과 손해배상액의 예정에 관해 합의하면, 제6항의 산정 방식 대신 그 합의가 적용됩니다(주택임대차보호법 제6조의3 제6항).
- 갱신거절 무렵 시세에 맞춘 증액을 조건으로 연장을 제안한 말은, 증액 이익이 갱신거절의 계기였다는 정황으로 쓰일 수 있습니다(서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결).
임차인이라면
- 갱신거절 통지, 임대인이나 중개인과 주고받은 문자와 대화 기록을 보관하세요. 이 사건에서도 중개인을 통해 오간 말이 판단 근거가 되었습니다(서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결).
- 갱신되었을 기간 안에 목적 주택에 새 임차인이 들어왔는지, 보증금과 차임이 얼마인지 확인해 두세요. 제6항 제2호의 손해배상액을 계산하는 기준이 됩니다.
- 임대인이 한동안 실제로 살았다는 사정만으로 배상책임이 사라지지는 않습니다. 이 사건 임대인도 갱신거절 후 약 19개월 동안 거주했지만 정당한 사유가 인정되지 않았습니다(서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결).
자주 묻는 질문
Q. 실거주한다며 갱신을 거절한 집주인이 다른 사람에게 세를 놓으면 어떻게 되나요?
A. 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면, 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항).
Q. 배상책임을 면하게 하는 '정당한 사유'는 어떤 경우에 인정되나요?
A. 대법원은 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대했어야 하고, 제3자에게 임대하는 것이 불가피했어야 한다고 판단했습니다. 두 요건을 모두 갖춰야 합니다(대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결).
Q. 정당한 사유는 누가 증명해야 하나요?
A. 임대인입니다. 대법원은 정당한 사유가 있었다는 점에 대한 증명책임이 임대인에게 있다고 밝혔습니다(대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결). 실거주를 이유로 갱신을 거절할 때 실제로 거주하려는 의사가 있다는 점도 임대인이 증명해야 합니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).
Q. 다른 집 세입자들에게 돌려줄 보증금을 마련하려고 세를 놓은 것도 정당한 사유가 되나요?
A. 이 사건에서는 인정되지 않았습니다. 원심은 그 보증금 반환채무가 갱신거절 당시 이미 성립해 있어 반환 시기를 예상할 수 있었고, 대출이 어렵고 매도하면 양도소득세를 부담한다는 사정도 여러 수단 중 하나를 선택한 것이라고 보았습니다. 대법원은 이 판단을 유지했습니다(대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결; 서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결).
Q. 집주인이 1년 넘게 실제로 살다가 세를 놓았다면 책임이 없나요?
A. 거주 기간만으로 책임이 사라지지는 않습니다. 이 사건 임대인도 갱신거절 후 약 19개월 동안 거주했지만, 갱신되었을 기간이 끝나는 2024. 9. 12. 전에 제3자에게 임대했고 정당한 사유가 인정되지 않아 배상책임을 졌습니다(서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결).
Q. 손해배상액은 어떻게 정해지나요?
A. 거절 당시 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없으면 ① 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분 ② 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 차액의 2년분 ③ 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제6항). 이 사건에서 원심은 ②의 방식으로 43,999,992원을 산정하고, 그 범위에서 임차인이 청구한 30,799,992원을 인정했습니다(서울서부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2025나1348 판결).
Q. 이 손해배상 조항은 임대인의 재산권을 침해하지 않나요?
A. 헌법재판소는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항과 제6항이 헌법에 위반되지 않는다고 결정했습니다. 정당한 사유가 인정되면 임대인이 책임을 면할 수 있고, 손해배상액 조항은 임차인의 손해액 입증책임을 완화한 것이라는 이유입니다(헌법재판소 2024. 7. 18. 선고 2024헌바16 결정).
이 글은 공개된 판결을 바탕으로 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 '정당한 사유' 판단기준을 정리한 것이며, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 정당한 사유가 있는지는 갱신거절 당시의 사정과 그 뒤의 경과에 따라 달라지므로, 구체적인 사안은 법무법인 아틀라스와 별도로 검토하시기 바랍니다.
