Q. 실거주한다며 갱신을 거절한 집주인이 다른 사람에게 세를 놓으면 어떻게 되나요?A. 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 임차인의 손해를 배상해야 합니다.
Q. ‘정당한 사유’는 어떤 경우에 인정되나요?A. 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정이 있고, 제3자 임대가 불가피했어야 합니다. 두 요건 모두 필요합니다.
Q. 정당한 사유는 누가 증명하나요?A. 임대인입니다. 실거주 의사가 진정하다는 점도 임대인이 증명합니다.
Q. 손해배상액은 어떻게 정해지나요?A. 손해배상액의 예정이 없으면 법이 정한 세 금액 중 큰 금액입니다. 이 사건은 제2호 방식으로 산정했습니다.
FAQ자주 묻는 질문
Q. 다른 집 세입자들에게 돌려줄 보증금을 마련하려고 세를 놓은 것도 정당한 사유가 되나요?A. 이 사건에서는 인정되지 않았습니다. 그 채무는 갱신거절 당시 이미 성립해 반환 시기를 예상할 수 있었고, 대출이 어렵고 매도하면 양도소득세를 낸다는 사정도 여러 수단 중 하나의 선택이라고 보았습니다.
Q. 집주인이 1년 넘게 실제로 살다가 세를 놓았다면 책임이 없나요?A. 거주 기간만으로 책임이 사라지지는 않습니다. 이 사건 임대인도 약 19개월 거주했지만, 2024. 9. 12. 전에 제3자에게 임대했고 정당한 사유가 인정되지 않았습니다.
Q. 이 손해배상 조항은 임대인의 재산권을 침해하지 않나요?A. 헌법재판소는 제5항과 제6항이 헌법에 위반되지 않는다고 결정했습니다. 정당한 사유가 있으면 책임을 면할 수 있고, 손해배상액 조항은 손해액 입증책임을 완화한 것이라는 이유입니다.