법무법인 아틀라스는 최근 인천 소재 주택 매매 계약금 분쟁에서 피고(매도인)를 대리하여 매매계약 성립 및 위약금 약정 부존재를 입증함으로써 원고의 계약금 배액 청구를 기각시켰습니다.
계약금의 기본 개념과 종류
계약금은 계약 체결 시 당사자 일방이 상대방에게 교부하는 금전 또는 유가물로, 민법 제565조에 따라 해약금으로 추정됩니다. 계약금은 네 가지 성질을 가질 수 있습니다: ① 증약금(계약 체결의 징표), ② 해약금(약정 해제권 유보의 대가), ③ 위약금(채무불이행 시 손해배상액 예정), ④ 선급금(대금의 일부 선지급). 중요한 점은 이러한 성질들이 상호 배타적이지 않아 하나의 계약금이 여러 성질을 겸유할 수 있다는 것입니다.
법무법인 아틀라스 승소 사례 분석
사건 개요
원고(매수인)는 피고 소유 인천 주택을 매수하며 계약금을 지급했으나, 피고는 즉시 반환하며 “매매계약이 성립하지 않았다”고 주장했습니다. 원고는 피고가 일방적으로 계약을 해제했다며 민법 제565조에 따른 계약금 배액 상환을 청구했습니다.
핵심 쟁점과 법원 판단
법원은 두 가지 쟁점을 검토했습니다: ① 매매계약이 확정적으로 성립했는가? ② 위약금 약정이 있었는가? 법무법인 아틀라스는 매매 주요 조건(대금, 잔금 지급 시기 등)에 대한 합의 부재와 위약금 명시적 약정 부존재를 입증했습니다. 법원은 “매매계약 체결 및 위약금 약정이 확정적으로 성립했다고 인정하기 부족하다”며 원고 청구를 기각했습니다.
계약금으로 계약 해제하는 방법
민법 제565조 제1항은 “당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다”고 규정합니다. 이는 법률상 추정규정으로, 이를 번복하려면 명확한 증거가 필요합니다. 계약금을 아직 지급하지 않았거나 일부만 지급한 경우에도 약정한 계약금 총액을 기준으로 해제권을 행사할 수 있습니다.
계약금과 위약금 병존 시 처리
계약금을 위약금으로 약정한 경우에도 해약금의 성질은 유지됩니다. 따라서 당사자는 ① 계약금을 포기하거나 배액을 상환하여 계약 해제, ② 상대방의 채무불이행을 이유로 손해배상 청구 중 선택할 수 있습니다. 위약금 약정은 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정됩니다.
계약 무효·해제 시 계약금 반환
계약이 무효·취소된 경우 부당이득반환 법리(민법 제748조)가 적용됩니다. 선의 수령자는 현존이익 범위에서만, 악의 수령자는 받은 이익 전액과 이자 및 손해를 배상해야 합니다. 계약이 해제된 경우 원상회복 법리(민법 제548조)에 따라 계약금에 이자를 붙여 반환해야 합니다.
실무상 핵심 주의사항
첫째, 단순 계약금 수수만으로는 계약 성립이 인정되지 않으므로 매매 목적물, 대금, 지급 시기 등 주요 조건을 명확히 합의하고 문서화해야 합니다. 둘째, 계약금의 성질(해약금/위약금/선급금)을 계약서에 명시해야 합니다. 셋째, 계약 의사가 없다면 즉시 계약금을 반환하고 서면으로 계약 불성립 의사를 전달해야 합니다. 넷째, 이행 착수 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 증거(내용증명, 이메일, 사진 등)를 확보해야 합니다. 다섯째, 계약금이 지나치게 과다한 경우(일반적으로 계약금액의 10-20% 초과) 법원에 의해 감액되거나 선급금으로만 인정될 수 있습니다.
