권리금 회수 방해 현저히 고액의 차임 판단기준

20년 넘게 같은 자리에서 약국을 운영했습니다. 임대차를 끝내며 새 임차인을 구해 권리금 22억 원에 계약까지 마쳤습니다. 그런데 건물주가 새 임차인에게 기존보다 3배가 넘는 월세를 요구했고, 계약은 깨졌습니다.

상가건물 임대차보호법은 임대인이 신규임차인에게 "현저히 고액의 차임과 보증금"을 요구해 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것을 금지합니다. 위반하면 임대인은 손해배상책임을 집니다. 문제는 얼마부터 "현저히 고액"인지 법 문언만으로는 알기 어렵다는 점입니다.

이 사건에서 원심은 임차인이 적정 차임에 관한 객관적 자료를 내지 못했다는 등의 이유로 청구를 기각했습니다. 대법원은 2026. 7. 16. 이 판단을 파기하면서 "현저히 고액"의 판단기준을 구체적으로 제시하고, 요구액이 지나치게 높아 보이는 사안에서는 법원이 감정 등으로 적정 차임을 확인해야 한다는 취지를 밝혔습니다. 권리금 분쟁을 앞둔 임차인과 임대인 모두에게 기준이 되는 판결입니다.

약국 권리금 22억 원 사건에서는 무슨 일이 있었나요?

임차인은 2001. 9.경부터 이 사건 상가를 임차해 약국을 운영했습니다. 2018. 1. 1. 상가를 단독 소유하게 된 임대인과 임대차보증금 1억 원, 차임 월 600만 원(부가가치세 별도), 기간 2년으로 계약했고, 이 계약은 2019. 12. 31. 이후 묵시적으로 갱신되었습니다(대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337, 201338 판결).

대법원 판결이 정리한 경과는 다음과 같습니다(대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337, 201338 판결).

원심 판결이 인정한 사실을 보면 협상 과정이 조금 더 드러납니다. 임차인은 2023. 11. 28. 임대인에게 보증금 2억 원에 월 차임 1,400만 원으로 갱신하거나, 거절하면 신규임차인을 주선하겠다는 내용증명을 보냈습니다. 신규임차인은 인근 상가에 새 약국이 들어설 수 있다는 사정 등을 들어 월 차임을 1,500만 원으로 낮춰야 한다고 주장했고, 합의에 이르지 못했습니다(부산지방법원 2026. 1. 21. 선고 2025나41158, 2025나41165 판결).

임차인은 임대인을 상대로 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구했습니다. 원심에서 청구한 금액은 21억 5,020만 원이었습니다(부산지방법원 2026. 1. 21. 선고 2025나41158, 2025나41165 판결).

원심은 왜 임차인의 청구를 기각했나요?

원심은 임대인이 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구했다고 인정하기 부족하다고 보았습니다. 원심이 든 사정은 다음과 같습니다(부산지방법원 2026. 1. 21. 선고 2025나41158, 2025나41165 판결).

1. 임차인이 이 사건 상가의 적정 보증금과 차임이 어느 정도인지, 임대인이 제시한 금액이 그보다 현저히 높은지에 관한 객관적인 자료를 제시하지 못했습니다.
2. 상가가 병원 정문 인근에 있어 약국 입지가 좋고, 약국의 2023년 월평균 조제료 수입이 104,329,156원에 이릅니다.
3. 임대인은 2018. 1. 1. 계약 이후 약 5년간 조건의 변동 없이 계약을 유지하다가 2023. 4.경에야 증액을 요구했습니다.
4. 임차인은 문전약국의 이점을 위해 임대인 측 인근 상가도 함께 임차했는데, 그 상가는 1/2 지분에 관해 월 차임을 100만 원 올린 것 외에는 보증금과 차임이 그대로였습니다.
5. 임대인은 기간 만료 8개월 전부터 임차인에게 같은 수준의 조건을 요구했고, 신규임차인에게도 같은 수준을 요구했습니다.

원심은 임대인이 신규임차인과 협의를 진행했고, 결렬 뒤에는 다른 신규임차인을 물색해 권리금 계약 체결을 주선하기도 한 점을 들어, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절한 경우(제4호)에도 해당하지 않는다고 판단했습니다(부산지방법원 2026. 1. 21. 선고 2025나41158, 2025나41165 판결). 대법원은 이 가운데 제3호, 즉 현저히 고액의 차임 요구 부분에 대한 판단을 문제 삼았습니다.

대법원은 '현저히 고액'을 어떤 기준으로 판단하나요?

대법원은 법 문언에 적힌 요소만 보지 말고 기존 차임과의 차이, 적정 차임, 거래관행까지 함께 보라고 했습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호는 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위"를 권리금 회수 방해행위로 정합니다. 같은 조 제3항은 임대인이 이로써 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 손해배상책임을 지도록 합니다.

대법원은 이 규정의 입법 취지를 "임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임 및 보증금을 제시하여 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것을 방지"하려는 데 있다고 보았습니다. 그리고 다음과 같이 판시했습니다.

"임대인이 신규임차인에게 임대차계약 체결의 조건으로 요구하는 차임 및 보증금이 '현저히 고액'인지 여부는 위 규정에서 정한 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 외에도 기존 임차인과의 차임 및 보증금과 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 요구하는 차임 및 보증금의 차이, 상가건물의 시세 및 적정 차임, 거래관행과 경제상황 등도 고려하여 구체적 사정에 따라 판단할 필요가 있다"(대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337, 201338 판결).

정리하면 고려 요소는 다음과 같습니다.

• 법 문언의 요소: 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금
• 대법원이 더한 요소: 기존 차임·보증금과 요구액의 차이, 상가건물의 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황

기존 차임의 3배를 요구하면 현저히 고액인가요?

배율만으로 결론이 나지는 않지만, 대법원은 이 사건의 차이를 "현저히 고액이라고 볼 여지가 많다"고 평가했습니다.

대법원은 환산보증금을 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항과 같은 법 시행령 제2조 제2항, 제3항에 따라 임대차보증금에 월차임의 100배를 더하는 방식으로 계산했습니다. 그리고 "기존 임대차계약의 차임 및 보증금과 신규임차인에게 요구하는 차임 및 보증금의 액수 차이만으로 현저히 고액인지 여부를 단정할 수는 없다고 하더라도, 이 정도의 차임 및 보증금의 차이는 현저히 고액이라고 볼 여지가 많다"고 판단했습니다(대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337, 201338 판결).

대법원은 다른 사정도 함께 보았습니다(대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337, 201338 판결).

• 임대인이 2018년 이후 차임을 올리지 않았고 그 사이 주변 상가의 차임과 보증금이 올랐더라도, 3배 이상 올린 금액이 주변 상가에 비해 현저히 고액이 아니라고 볼 사정은 기록상 확인되지 않습니다.
• 임대인은 임차인에게 보증금 1억 원에 월 2,400만 원, 신규임차인에게 보증금 5억 원에 월 2,000만 원을 요구하는 등 3배 이상의 차임을 요구하면서 별다른 협상의 여지를 두지 않았습니다. 대법원은 이것이 임차인이 영업으로 형성한 재산적 가치의 회수를 보장하려는 법의 입법취지를 잠탈하는 행위에 해당할 여지가 있다고 보았습니다.
• 약국 운영권 거래에서 권리금은 월평균 조제료의 20개월 수준에서 형성된다는 감정촉탁결과에 비추어 권리금 22억 원은 합리적인 금액으로 보이므로, 임차인이 과도한 권리금 계약으로 자력이 부족한 신규임차인을 소개했다고 보기도 어렵습니다.

임차인의 매출이 높으면 고액 차임이 정당화되나요?

대법원은 그렇게 보지 않았습니다. 원심이 근거로 든 월평균 조제료 수입 104,329,156원을 두고, 그 수입에는 임차인의 노력이 상당 부분 들어 있다고 판단했습니다.

대법원은 "피고가 얻은 조제료 수입에는 상가건물의 위치 외에 거래처, 신용, 영업상의 노하우 등 피고의 노력에 의한 인적 요인이 상당 부분 포함된 것으로 보이고, 이 사건 상가위치에 따른 바닥권리금은 0원, 영업권리금은 20억 1,500만 원이라는 감정촉탁결과도 이를 뒷받침한다"고 보았습니다. 이런 사정을 반영하지 않고 차임과 보증금을 대폭 올린 임대인의 조치는 "객관적인 정당성을 구비하였다고 보기 어렵다"고 판단했습니다(대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337, 201338 판결).

임차인의 매출에서 입지로 생긴 몫과 임차인이 직접 일군 몫을 나누어 보아야 한다는 취지로 읽힙니다. 권리금 감정에서 바닥권리금과 영업권리금이 어떻게 나뉘는지가 차임 수준의 정당성을 따지는 자료가 될 수 있다는 점도 눈여겨볼 대목입니다.

적정 차임을 증명하지 못하면 청구가 기각되나요?

증명책임은 임차인에게 있습니다. 그러나 요구액이 지나치게 높아 보이는 사안에서 적정 차임을 모른다는 이유만으로 곧바로 청구를 기각해서는 안 된다는 것이 대법원의 판단입니다.

대법원은 일반 법리로 "임대인이 요구한 차임 및 보증금이 '현저히 고액'인지를 판단하기 위해 상가건물의 적정한 차임 및 보증금을 확인함에 있어서 감정 등의 절차가 반드시 필요한 것은 아니지만, 임대인이 요구하는 차임 및 보증금이 기존의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액에 해당한다고 볼 여지가 있는 경우에는, 적정한 차임 및 보증금이 확인되지 않았다는 이유로 곧바로 임차인의 손해배상청구를 배척할 것이 아니라 감정 등을 통해 이를 확인한 후 그 요구액이 상가임대차법의 입법취지를 잠탈할 만큼 현저히 고액에 해당하는지 판단하는 것이 바람직하다"고 판시했습니다(대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337, 201338 판결).

이 사건에 대해서는 "'현저히 고액'에 해당하여 상가임대차법 제10조의4 제3항에서 정한 손해배상청구권이 발생한다는 점은 임차인인 피고가 증명하여야 하지만", 요구액이 기존 차임 등에 비해 현저히 고액이라고 볼 여지가 있으므로 원심으로서는 적정 차임 및 보증금을 심리한 다음 손해배상청구권의 발생요건을 충족하는지 판단할 필요가 있었다고 보았습니다(대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337, 201338 판결).

결론적으로 대법원은 원심판결 중 반소 손해배상청구 부분을 파기하고 사건을 부산지방법원에 환송했습니다. 건물인도 등 나머지 상고는 기각했습니다(대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337, 201338 판결). 따라서 임대인이 실제로 얼마를 배상해야 하는지는 환송 후 재판에서 적정 차임을 심리한 결과에 따라 정해지게 됩니다.

임대인은 신규임차인에게 새 조건을 요구할 수 없나요?

요구할 수 있습니다. 법이 막는 것은 새 조건 자체가 아니라 "현저히 고액"의 요구입니다.

대법원은 2019년 판결에서, 임대차기간이 5년을 넘어 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단했습니다. 그러면서 이 해석이 임대인의 권리를 과도하게 제한하지 않는 이유 중 하나로 "임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고"라고 설시했습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결). 이 판결은 개정 전 법률이 적용된 사건입니다.

2026년 판결은 여기서 말하는 "현저히 고액"을 판단하는 요소를 구체화한 것으로 볼 수 있습니다. 임대인이 시세에 맞춰 차임을 올리는 것은 허용되지만, 그 수준이 신규임차인이 받아들일 수 없는 정도에 이르러 권리금 회수를 가로막으면 손해배상책임이 문제 됩니다.

현행 상가건물 임대차보호법에서 함께 확인할 규정은 다음과 같습니다.

• 보호 기간: 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 방해행위를 해서는 안 됩니다(제10조의4 제1항).
• 배상 한도: 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4 제3항).
• 소멸시효: 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다(제10조의4 제4항).

임차인과 임대인은 무엇을 준비해야 하나요?

이 판결에서 대법원이 살펴본 사정을 기준으로 정리하면 다음과 같습니다. 결론은 사안마다 종합적으로 판단되므로 아래 항목 하나로 정해지지는 않습니다.

임차인이라면

1. 임대인이 제시한 조건을 서면으로 남깁니다. 이 사건에서는 임대인이 임차인과 신규임차인에게 요구한 금액과 협상 경과가 판단의 출발점이 되었습니다.
2. 기존 조건과 요구 조건의 차이를 계산해 둡니다. 차임만이 아니라 환산보증금 기준 배율도 함께 제시합니다.
3. 적정 차임 감정을 신청합니다. 증명책임은 임차인에게 있으므로, 사실심 단계에서 적정 차임에 관한 객관적 자료를 내 두는 편이 안전합니다.
4. 권리금의 구성을 확인합니다. 바닥권리금과 영업권리금의 비율은 매출을 근거로 한 임대인의 증액 논리를 반박하는 자료가 될 수 있습니다.

임대인이라면

1. 증액 근거를 준비합니다. 주변 상가의 차임과 보증금, 시세 자료 없이 임차인의 매출만을 근거로 큰 폭의 증액을 요구하면 정당성을 인정받기 어려울 수 있습니다.
2. 협상의 여지를 남깁니다. 대법원은 3배 이상의 차임을 요구하면서 별다른 협상의 여지를 두지 않은 점을 불리한 사정으로 보았습니다.
3. 신규임차인의 자력 문제는 따로 따집니다. 신규임차인이 차임을 지급할 자력이 없는 경우는 법이 정한 정당한 거절 사유이지만(제10조의4 제2항 제1호), 이 사건에서 대법원은 권리금 액수가 합리적이어서 자력이 부족한 신규임차인을 소개했다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

법무법인 아틀라스는 상가 임대차 종료 단계의 권리금 분쟁에서 임차인과 임대인 양쪽의 입장을 모두 검토해 왔습니다. 권리금 회수 방해 여부는 협상 과정에서 남긴 기록과 감정 결과에 크게 좌우되므로, 분쟁이 생기기 전에 자료를 정리해 두는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

이 글은 공개된 판결을 바탕으로 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해와 현저히 고액의 차임 판단기준을 정리한 것이며, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 이 사건은 대법원에서 파기환송되어 환송 후 재판이 이어질 수 있고, 현저히 고액 여부는 주변 시세, 기존 조건, 협상 경과에 따라 달라지므로 구체적인 사안은 법무법인 아틀라스와 별도로 검토하시기 바랍니다.

글쓴이 소개

김태진 | 대표변호사

기업 자문, 기업 분쟁, 기업 형사 전문 변호사

(전)검사 | 사법연수원 33기

고려대학교 법학 학사·형법 석사, University of California, Davis 법학석사(LL.M.)

법무법인 아틀라스 | 인천 송도

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