밀린 차임을 갚아도 해지는 유효할까 — 2026년 대법원 판결 두 건

임대인이 세 달치 차임이 밀린 임차인에게 소장을 보냈습니다. 그런데 소장이 임차인 손에 닿기 며칠 전, 임차인의 계좌에서 밀린 차임 일부가 입금됩니다. 임대인은 그 돈을 받았습니다. 이제 계약은 해지된 것일까요, 아니면 없던 일이 된 것일까요.

반대편에는 이런 상황도 있습니다. 임차인이 건물주에게 기계를 외상으로 납품했고, 건물주는 그 대금을 갚지 못해 “임대료는 받지 않겠다”는 각서를 써 주었습니다. 몇 해가 지나 건물이 경매로 넘어갔고, 낙찰받은 새 주인이 그동안의 임료를 청구합니다. 임차인은 각서를 내밀었습니다.

두 상황 모두 결론이 임차인에게 유리해 보이지만, 대법원은 2026년 6월 24일과 25일 이틀 사이에 나온 두 판결에서 모두 임대인·양수인 쪽 손을 들었습니다. 하나는 해지권이 언제 생기고 언제 사라지는가의 문제이고, 다른 하나는 임대차의 내용이 어떻게 공시되어야 제3자에게 통하는가의 문제입니다. 상가 임대차를 다루는 실무에서 자주 부딪히는 두 지점이 같은 주에 한꺼번에 정리된 셈입니다.

2026년 6월, 상가 임대차에서 무엇이 정리되었나요?

두 판결의 결론은 다음과 같습니다. 첫째, 3기 차임연체는 해지권의 발생요건이므로 해지 의사표시가 도달하는 시점에 연체가 유지되고 있어야 하는 것은 아닙니다. 둘째, 임차인에게 유리하게 바뀐 임대차 조건이라도 사업자등록 정정신고로 공시되지 않으면 건물 양수인에게 주장할 수 없습니다.

3기 차임연체는 어느 시점을 기준으로 따지나요?

연체액이 3기분에 이른 그 순간을 기준으로 판단합니다. 해지 의사표시가 임차인에게 도달한 시점을 기준으로 다시 따지지 않습니다. 대법원은 이 점을 조문의 구조에서 끌어냅니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정합니다. 대법원은 여기서 ‘3기에 달하였는지’는 해지권의 발생요건이라고 못 박았습니다. 즉 요건이 충족되는 순간 해지권이라는 권리가 이미 생겨나며, 그 뒤에 벌어지는 일은 권리의 발생 여부와는 별개의 문제라는 것입니다.

대법원은 “여기서 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였는지’는 해지권의 발생요건이므로, 차임연체액이 3기 차임액에 달하였다면 즉시 계약해지권은 발생하고, 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 시점, 즉 해지권 행사의 효력 발생 시점을 기준으로 3기 차임액에 달하였는지 여부를 판단할 것은 아니다.”라고 판시하였습니다(대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결).

참고로 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 2015년에 신설된 조문입니다. 그 전까지 상가 임대차의 차임연체 해지는 민법 제640조에 따라 2기를 기준으로 다루어졌고, 대법원도 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용된다고 판시한 바 있습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결). 기준이 2기에서 3기로 완화되었을 뿐, 연체를 이유로 한 해지가 임대인에게 부여된 강한 권리라는 성격은 그대로입니다.

해지 통보 뒤 소장이 송달되기 전에 밀린 차임을 갚으면 어떻게 되나요?

막을 수 없습니다. 이것이 2024다320215 판결의 실질적인 핵심입니다.

임대차 분쟁에서 임대인은 별도의 내용증명 없이 소장에 해지 의사표시를 담아 제출하는 경우가 많습니다. 이때 해지의 효력은 소장 부본이 임차인에게 송달된 때 발생합니다. 그런데 소 제기와 송달 사이에는 보통 몇 주의 시간이 있고, 그 사이에 임차인이 밀린 차임 중 일부를 입금해 연체액을 3기 아래로 떨어뜨리는 일이 벌어집니다.

이 사건의 시간표가 정확히 그랬습니다. 원심인 부산지방법원 2024. 11. 28. 선고 2024나46880 판결이 확정한 사실에 따르면, 임대인은 2022. 12. 13. “2022. 11. 기준 연체차임액이 3기의 차임액에 달하였으므로 임대차계약을 해지한다”는 내용의 소장을 제출했고, 임차인은 2022. 12. 26. 800만 원을 지급했으며, 소장 부본은 그 다음 날인 2022. 12. 27. 임차인에게 도달했습니다.

대법원은 이 상황을 정면으로 다루면서 “임대인이 3기 이상 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지권을 행사하는 경우, 행사 당시 3기 이상 차임연체가 있었던 이상 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임대인 동의 없이 일방적으로 차임이 지급되어 차임연체액이 3기 차임액에 달하지 않게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 임대인의 계약해지권이 소멸한다고 할 수는 없다.”라고 판시하였습니다(대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결).

주목할 표현은 “임대인 동의 없이 일방적으로”입니다. 임차인의 사후 변제가 임대인의 권리를 되돌리려면 임대인 쪽의 어떤 승낙이나 양해가 필요하다는 뜻으로 읽힙니다. 임차인이 혼자 계좌로 돈을 보내는 행위만으로 이미 발생한 해지권이 지워지지는 않습니다. 대법원은 상고를 기각해 임대인 승소로 확정했습니다.

반대로 밀린 차임을 먼저 갚은 뒤에 해지 통보가 오면 어떻게 되나요?

순서가 바뀌면 결론도 뒤집힐 가능성이 큽니다. 2024다320215 판결의 판시는 “행사 당시 3기 이상 차임연체가 있었던 이상”이라는 조건 아래 놓여 있기 때문입니다. 즉 이 판결이 답한 것은 해지 의사표시가 변제보다 먼저인 경우뿐이고, 변제가 먼저인 경우는 판시 범위 밖입니다.

순서 ②를 정면으로 판단한 대법원 판례는 아직 없습니다. 그러나 방향을 가리키는 대법원 판시는 이미 나와 있습니다. 대법원은 갱신거절 요건을 논증하면서 두 조문을 대비해 “구 상가임대차법 제10조의8은 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.’라고 정하여 계약을 해지할 당시 ‘3기의 차임액에 달하는 것’을 요건으로 하고 있다.”라고 판시했습니다(대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결). 해지는 해지할 당시 현재의 연체 상태를 요건으로 한다고 대법원이 직접 적은 부분입니다.

실제로 적용된 예도 있습니다. 대법원은 임차인의 변제가 이루어진 뒤 임대인이 해지를 통보한 사안에서, 변제충당을 다시 계산한 결과 “위 2022. 5. 10. 기준으로 임대인의 계약 해지권 행사의 기준이 되는 연체 차임은 230만 원에 불과하므로, 상가임대차법 제10조의8에서 정한 계약 해지사유인 3기의 차임액에 미달한다.”라고 판단해 원심을 파기했습니다(대법원 2023. 10. 26. 선고 2023다247399 판결). 해지 시점을 기준으로 연체액이 3기에 미치지 못하면 해지사유 자체가 없다는 취지입니다.

하급심도 같은 방향입니다. 청주지방법원은 상가건물 임대차보호법 제10조의8을 적용해 계약을 해지하려면 그 “해지시”에 차임연체액이 3기의 차임액에 달하여야 한다고 판시하면서, 임차인이 최고를 받은 다음 날 지급한 금액을 연체차임액에서 빼고 해지 시점의 연체액이 3기에 미치지 못한다는 이유로 해지의 효력을 부정했습니다(청주지방법원 2021. 10. 29. 선고 2020가합589 판결).

이렇게 보면 2024다320215는 기준 시점을 뒤로 늦추지 말라는 판결이지, 앞당겨도 된다는 판결이 아닙니다. 기준선은 어디까지나 해지 의사표시를 한 때이고, 그 시점 이후에 벌어진 일방적 변제는 무시된다는 것이 2024다320215의 취지입니다. 반대로 그 시점 이전에 이미 연체가 해소되어 있었다면 요건 자체가 갖추어지지 않습니다.

다만 완전히 정리된 영역은 아닙니다. 2024다320215의 원심은 결론에 이르면서 선후를 가리지 않는 넓은 문언의 일반 법리를 세웠는데, “피고의 연체차임액이 3기의 차임액에 달하여 원고에게 해지권이 발생한 이상, 그 후 피고가 차임 일부를 지급하여 연체차임액이 3기의 차임액에 달하지 않게 되었다고 하더라도 원고가 그 후의 차임을 이의 없이 수령하는 등 계약해지권을 묵시적으로 포기한 것으로 볼 수 있는 경우가 아니라면, 원고의 계약해지권이 소멸한다고 할 수 없고”라고 판시하면서 대법원 1991. 10. 22. 선고 91다22902 판결을 인용했습니다(부산지방법원 2024. 11. 28. 선고 2024나46880 판결). 이 문언만 떼어 놓고 보면 순서 ②에서도 해지권이 살아 있다고 읽을 여지가 있습니다. 대법원은 여기에 “행사 당시 3기 이상 차임연체가 있었던 이상”이라는 조건을 붙여 판시했으므로, 그 조건이 없는 사안까지 승인한 것으로 보기는 어렵습니다.

실무 결론은 이렇습니다. 임대인이라면 순서 ②로 흘러가게 두지 말고 연체가 3기에 이른 시점에 곧바로 해지 의사표시를 해 두는 것이 결정적입니다. 하루 차이로 요건이 사라질 수 있습니다. 임차인이라면 해지 통보를 받기 전에 연체를 3기 미만으로 낮추어 두는 것이 실질적인 방어가 됩니다.

임대인이 입금된 차임을 받아 버리면 해지권이 사라지나요?

이의 없이 받았다면 사라질 수 있습니다. 이 지점이 두 순서 모두에서 실제 승패를 가릅니다.

대법원은 임차인이 임대료를 3월 이상 연체한 경우라도 “임대인이 위와 같은 권리를 행사하지 아니하고 당해 임대료를 이의 없이 수령하였다면 그 이후에 있어서는 임대인은 이를 이유로 하여 임대차 계약의 해지나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.”라고 판시한 바 있습니다(대법원 1991. 10. 22. 선고 91다22902 판결). 같은 판결은 사안 판단에서도 “임대인인 원고가 이를 이유로 계약을 해지하지 않고 있는 동안 임차인인 피고가 연체임대료를 모두 지급하고 임대인인 원고가 이를 수령하였다면 다시는 위의 사유로 계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 없다”고 확인했습니다. 다만 이 판결은 구 임대주택건설촉진법 시행규칙이 적용된 사안이라는 점은 짚어 둘 필요가 있습니다.

2024다320215의 원심이 인용한 것이 바로 이 판례이고, 원심은 “이 사건의 경우 원고가 연체차임액이 3기의 차임액에 달한 이후 아무런 이의 없이 차임을 수령한 것으로 볼 수도 없어 원고의 계약해지권이 소멸하였다고 볼 수 없”다고 판단했습니다. 대법원은 이를 정당하다고 보았습니다. 뒤집어 말하면, 임대인이 아무런 이의 없이 뒤늦은 차임을 받아 챙긴 사정이 인정되는 사안이라면 결론이 달라집니다.

따라서 임대인 입장에서는 임차인이 보내오는 돈을 처리하는 방식이 중요해집니다. 실무적으로는 다음이 안전합니다.

• 입금을 확인한 즉시 해지 의사는 그대로 유지한다는 이의를 서면으로 통지한다.
• 수령한 돈을 연체차임 변제로 받는 것이 아니라 계약 종료 후의 차임 상당 부당이득에 충당한다는 취지를 밝혀 둔다.
• 구두 협의만 하고 넘어가지 말고, 내용증명이나 준비서면 등 날짜가 남는 형식으로 기록한다.

반대로 임차인 입장에서는, 밀린 차임을 뒤늦게 보내는 것만으로는 계약을 지킬 수 없다는 점을 분명히 인식해야 합니다. 연체가 3기에 이르기 전에 해소하거나, 임대인과 유예·분납에 관한 합의를 서면으로 받아 두는 것이 실질적인 방어책입니다.

3기 연체 이력은 계약갱신 요구를 거절할 사유도 되나요?

됩니다. 그리고 이 점은 해지보다 더 오래 남습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유로 “임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우“를 들고 있습니다. 해지 요건인 제10조의8이 “달하는 때”라고 적은 것과 문언이 다릅니다.

대법원은 이 문언 차이에 의미를 부여해 “임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.”라고 판시하였습니다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).

또한 연체는 갱신 전후로 끊기지 않고 이어집니다. 대법원은 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작해 갱신 후에 연체액이 기준에 이른 경우에도 해지사유에 해당한다고 보았습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결). 정리하면 임차인에게 3기 연체 이력은 한 번 생기면 그 임대차 관계 내내 따라다니는 흠입니다.

차임을 면제해 준 약정, 건물이 팔리면 새 주인에게도 통하나요?

공시되지 않았다면 통하지 않습니다. 2026다201494 판결의 사실관계는 실무에서 흔히 보는 형태입니다.

임차인은 2013년 4월 시흥시 소재 2층 공장 건물의 일부를 보증금 3,000만 원, 월 차임 40만 원에 임차하고 사업자등록을 마쳤습니다. 같은 해 6월 계약 내용을 바꿔 보증금 1억 원, 월 차임 40만 원, 임차 면적 합계 392.62㎡로 정했고, 이후 2년 단위로 갱신되었습니다.

문제는 두 장의 각서였습니다. 2013년 8월에는 “임차인으로부터 외상으로 매입한 기계 대금 중 잔액을 1억 2,000만 원으로 감액할 때까지 월 차임 40만 원은 2013년 9월분부터 기계 대금의 이자 중 일부로 대체하여 받지 않겠다”는 취지의 각서가, 2018년 1월에는 “임대료 없이 공장에 관한 모든 권한을 임차인에게 일임한다”는 취지의 각서가 작성되어 임차인에게 교부되었습니다. 그 후 건물은 경매에 넘어갔고, 매수인이 2020년 9월 소유권을 취득한 뒤 임료를 청구했습니다.

원심은 두 각서로 임대차계약의 내용이 차임을 면제하는 것으로 변경되었으니 임대인 지위를 승계한 매수인에게도 임차인이 그 면제로 대항할 수 있다고 보았습니다. 대법원은 이를 파기했습니다.

대법원은 “임차인과 임대인 사이의 약정을 통해 차임이 면제되는 등 상가건물 임대차계약 내용이 임차인에게 유리하게 변경되었다고 하더라도 사업자등록 정정신고를 통해 그 변경 사항이 상가건물 임대차 현황서에 기재되는 등으로 공시되지 않는 이상 임차인은 그 변경으로써 상가건물을 양수한 새로운 임대인에게 대항할 수 없다.”라고 판시하였습니다(대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201494 판결).

덧붙여 대법원은 2013년 8월자 각서에 대해, 서로 다른 계약에서 발생한 임대인의 차임 채권과 임차인의 매매대금 채권을 대등액의 범위에서 소멸시키기로 하는 약정에 불과하고 그로 인해 임대차계약 내용 자체가 변경되었다고 보기는 어렵다고 지적했습니다. 상계에 가까운 정산 합의를 “차임을 면제한 계약 변경”으로 부르기 어렵다는 취지입니다. 실무에서 각서 한 장에 여러 거래를 뭉뚱그려 적을 때 반드시 유념해야 할 부분입니다.

이 판결은 파기환송이므로, 사건은 수원지방법원으로 돌아가 공시 여부에 관한 심리를 거치게 됩니다. 최종 결론은 환송심 판단이 나와야 확정됩니다.

사업자등록은 왜 임대차의 공시방법인가요?

상가 임대차에서 사업자등록은 단순한 세무 신고가 아니라 부동산 등기를 대신하는 공시장치이기 때문입니다.

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임대차 등기가 없어도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 등기 없이 제3자에게 대항력을 인정하는 대신, 사업자등록이라는 창구로 그 임대차의 존재를 밖에서 볼 수 있게 만든 구조입니다.

대법원은 이 구조를 오래전부터 일관되게 설명해 왔습니다. 사업자등록은 “거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법”이고, 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통해 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단해야 합니다(대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결). 2026다201494 판결도 이 판례를 그대로 인용하고 있습니다.

2013다215676 판결은 여기서 한 걸음 더 나아가, “임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다.”라고 판시했습니다. 공시된 내용과 실제가 다르면 공시된 쪽이 기준이라는 원칙입니다.

제도적으로도 정정신고 통로는 마련되어 있습니다. 부가가치세법 제8조는 등록한 사업자가 등록사항이 변경되면 지체 없이 사업장 관할 세무서장에게 신고하도록 정하고 있고, 상가건물 임대차보호법 제4조와 그 시행령은 임대차에 이해관계가 있는 사람이 관할 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등의 정보 제공을 요청해 상가건물 임대차 현황서를 열람하거나 교부받을 수 있도록 하면서, 계약이 변경·갱신된 경우에는 그 날짜와 변경된 보증금·차임·임대차기간까지 제공 대상으로 규정하고 있습니다.

결국 임차인이 정정신고라는 한 단계를 건너뛰면, 스스로 유리하게 만들어 둔 조건이 바깥에서는 존재하지 않는 조건이 됩니다. 2026다201494 판결은 그 대가를 임차인이 진다고 확인한 것입니다.

그러면 사업자등록으로 계약 변경을 어떻게 공시하나요?

여기서 한 가지 짚고 갈 것이 있습니다. 사업자등록증에는 보증금도 차임도 적혀 있지 않습니다. 그런데 어떻게 사업자등록이 임대차의 내용을 공시한다는 것일까요.

답은 공시되는 물건이 사업자등록증이 아니라는 데 있습니다. 실제로 제3자가 들여다보는 것은 세무서에 제출된 임대차계약서 사본과 세무서가 그 서류를 바탕으로 관리하는 상가건물 임대차 현황서입니다. 사업자등록은 그 서류가 세무서에 쌓이게 만드는 창구인 셈입니다.

세무서에 계약서를 다시 내야 바뀝니다

대법원은 2026다201494 판결에서 근거 조문을 이렇게 정리했습니다. 부가가치세법 제8조와 그 시행령에 따르면 “사업장을 임차한 사업자가 사업자등록을 할 때 세무서장에게 임대차계약서 사본을 첨부한 사업자등록 신청서를 제출해야 하고, 보증금·임차료 또는 임대차기간의 변경이 있는 때에는 사업자등록 정정신고서를 제출해야 한다.”라는 것입니다(대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201494 판결).

같은 절차를 더 자세히 풀어 둔 것이 2013다215676 판결입니다. 대법원은 이해관계인이 관할 세무서장에게 “임대차계약이 변경·갱신된 날짜와 그에 따라 변경된 임대차보증금, 차임, 임대차기간의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 그에 따라 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부 중 해당 사항을 열람하거나 등록사항 등의 현황서 … 의 등본을 교부받을 수 있다.”라고 설명했습니다(대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결).

현행 제도에서도 마찬가지입니다. 상가건물 임대차보호법 제4조 제3항과 그 시행령에 따라, 이해관계인은 관할 세무서장에게 “확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청하여 위 정보가 기재된 ‘상가건물 임대차 현황서’를 열람하거나 교부받을 수 있”습니다(대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201494 판결). 시행령은 정보제공 대상에 “임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경·갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금·차임 및 임대차기간”을 명시하고 있습니다(상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3).

실무 절차는 세 단계입니다

조문을 하나씩 짚어 보면 이렇습니다. 부가가치세법 시행령 제14조 제1항 제7호는 “임대인, 임대차 목적물 및 그 면적, 보증금, 임차료 또는 임대차기간이 변경”된 경우를 정정신고 사유로 들고 있고, 같은 조 제2항은 그 신고서에 제11조 제3항의 첨부서류를 다시 내도록 합니다. 그 첨부서류가 바로 임대차계약서 사본입니다(상가건물의 일부만 임차했다면 해당 부분의 도면도 함께 냅니다). 세무서장은 신고일부터 2일 이내에 사업자등록증을 정정해 재발급합니다.

확정일자도 갱신됩니다. 시행령 제3조 제3항은 “관할 세무서장은 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여한다.”라고 정하고, 정정신고와 동시에 확정일자를 신청할 수도 있습니다. 그리고 확정일자 규칙 제6조 제1항은 “임대차 정보의 제공은 관할 세무서장이 별지 제6호서식의 상가건물 임대차 현황서를 열람하도록 하거나 교부하는 방법으로 한다.”라고 규정합니다. 이 현황서가 제3자가 실제로 들여다보는 창(窓)입니다.

차임을 아예 면제하기로 했다면, 그 내용이 담긴 변경계약서나 면제 합의서를 첨부해 정정신고를 해야 현황서의 차임란이 비로소 바뀝니다. 각서를 받아 서랍에 넣어 두는 것만으로는 바깥에서 아무것도 달라지지 않습니다.

신고 한 번을 빠뜨려 유리한 합의가 불리해진 사례

2013다215676 사건이 정확히 그랬습니다. 임차인은 2007. 10. 2. 차임을 면제하기로 합의했지만 정정신고를 하지 않았습니다. 그 결과 등록사항현황서에는 월 차임 200만 원이 그대로 남아 있었고, 그 수치로 환산한 보증금액 3억 5,000만 원이 당시 법 적용 한도인 2억 4,000만 원을 넘어 대항력이 부정되었습니다.

여기에 뼈아픈 대목이 있습니다. 정정신고를 했더라면 차임이 0원이 되어 환산보증금이 1억 5,000만 원으로 떨어지고, 오히려 법의 보호를 받을 수 있었습니다. 신고 한 번을 빠뜨린 탓에 자신에게 유리한 합의가 도리어 불리한 결과로 뒤집힌 것입니다.

환산보증금을 넘는 상가는 사정이 다릅니다

여기서 실무상 반드시 짚어야 할 함정이 하나 있습니다. 환산보증금이 한도를 넘으면 위에서 본 확정일자·현황서 제도 자체가 적용되지 않습니다.

상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 정하고, 시행령 제2조는 그 한도를 서울특별시 9억 원, 과밀억제권역(서울 제외)과 부산 6억 9,000만 원, 그 밖의 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 5억 4,000만 원, 그 밖의 지역 3억 7,000만 원으로 규정합니다. 환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더해 계산합니다.

그리고 제2조 제3항은 한도를 넘는 임대차에도 예외적으로 적용되는 조문을 열거하는데, 그 조문은 “제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조”입니다. 이 목록에 제4조는 들어 있지 않습니다.

즉 한도를 넘는 상가라도 대항력은 그대로 인정되므로 2026다201494의 공시 법리가 문제될 수 있는데, 정작 확정일자를 받거나 상가건물 임대차 현황서를 열람할 통로는 막혀 있습니다. 그렇다면 무엇이 남을까요. 남는 것은 사업자등록 신청서·정정신고서에 첨부되어 세무서에 보관되는 임대차계약서 사본입니다. 대법원도 “사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있”다고 판시한 바 있습니다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결).

다만 환산보증금을 초과하는 임대차에서 계약 변경 사항을 무엇으로 공시해야 하는지를 정면으로 판단한 대법원 판례나 유권해석은 찾지 못했습니다. 2026다201494 사건 자체도 보증금 1억 원, 월 차임 40만 원으로 환산보증금이 1억 4,000만 원인 한도 내 사안이었습니다. 실무적으로는 다음과 같이 대응하는 것이 안전합니다.

• 임차인 — 한도 초과 여부와 무관하게 조건이 바뀌면 사업자등록 정정신고를 하고 변경계약서 사본을 세무서에 남긴다. 확정일자를 받을 수 없더라도 첨부서류는 남는다.
• 매수인·낙찰자 — 현황서 열람이 되지 않는 물건이라면 임대인에게 임대차계약서 원본 일체와 그간의 변경·합의 문서를 요구하고, 임차인에게도 직접 임대차 조건 확인서를 받아 둔다.
• 임대인 — 매도 전에 임차인과의 이면 합의 유무를 정리해 매수인에게 서면으로 고지해 두면 분쟁을 줄일 수 있다.

임대인·임차인·매수인은 각각 무엇을 점검해야 하나요?

두 판결이 겹치는 지점은 결국 “기록으로 남겼는가”입니다. 당사자별로 정리하면 다음과 같습니다.

특히 인천 송도국제업무지구를 비롯한 신도시 상권처럼 건물 소유권이 자주 바뀌는 지역에서는 세 번째 항목이 실질적인 차이를 만듭니다. 담당 변호사팀이 상가 임대차 인도·임료 사건을 처리하면서 반복해 확인한 것도, 이면 합의가 아무리 명확해도 공시되지 않으면 새 소유자 앞에서는 힘을 잃는다는 점이었습니다.

자주 묻는 질문

이 글은 공개된 대법원 판결을 토대로 일반적인 법리를 설명한 것으로, 개별 사건의 결론은 계약서 문언과 연체·변제 내역, 공시 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 상가 임대차 인도·임료 분쟁으로 검토가 필요하시면 법무법인 아틀라스로 문의해 주시기 바랍니다.

글쓴이 소개

김태진 | 대표변호사

기업 자문, 기업 분쟁, 기업 형사 전문 변호사

(전)검사 | 사법연수원 33기

고려대학교 법학 학사·형법 석사, University of California, Davis 법학석사(LL.M.)

법무법인 아틀라스 | 인천 송도

법무법인 아틀라스 홈페이지 바로가기 →