중개 없이 쓴 전세계약서, 공인중개사 책임은

일면식 있는 사람이 찾아와 “임대인과 임차인 양쪽을 대리한다”며 전세계약서 한 장만 써 달라고 합니다. 중개수수료를 받는 것도 아니고, 서류 한 장이면 끝나는 일. 그런데 몇 달 뒤 대부업체의 소장이 도착합니다.

전세보증금 담보대출을 노린 조직적 사기에서 위조된 전세계약서는 필수 도구입니다. 그리고 그 계약서에 공인중개사의 서명과 날인이 찍히는 순간, 금융기관은 그 서류를 진실한 것으로 믿고 돈을 내줍니다. 대법원은 2026년 5월, 중개행위를 전혀 하지 않고 계약서만 작성해 준 공인중개사에게 대출금 상당 손해에 대한 공동불법행위 책임을 물을 수 있다고 판단하며 원심을 파기했습니다. 아래에서 요건과 판단 기준, 그리고 책임이 부정되는 경계선까지 차례로 살펴보겠습니다.

대법원 2025다220652 판결은 어떤 사건인가요?

가장 임차인을 모집하고 전세계약서를 위조해 금융기관에서 전세보증금 담보대출을 받아 편취한 사기 사건에서, 그 피해자인 대부업체가 계약서를 작성해 준 공인중개사를 상대로 공동불법행위 손해배상을 청구한 사안입니다. 대법원은 2026. 5. 29. 원심을 파기하고 사건을 울산지방법원으로 환송하였습니다.

사실관계는 이렇습니다. 사기 범행을 주도한 사람들은 가장 임차인을 모집하고 전세계약서 등을 위조한 뒤 금융기관으로부터 전세보증금 담보대출을 받는 방법으로 대출금을 편취하였고, 사기죄 등으로 유죄 확정판결을 받았습니다. 그 범행의 피해자인 원고 대부업체는, 공인중개사인 피고가 쌍방대리인으로 행세한 사람의 말만 믿고 중개행위 없이 전세계약서만 작성해 줌으로써 대출금 상당의 손해를 입었다고 주장하며 소를 제기하였습니다.

원심인 울산지방법원 2025. 11. 19. 선고 2025나10744 판결은 원고의 항소를 기각하였습니다. 공인중개사의 중개상 과실, 그리고 그 과실과 원고가 주장하는 손해 사이의 상당인과관계를 인정할 증거가 부족하다는 이유였습니다. 대법원은 이 판단을 받아들이지 않았습니다.

중개하지 않았는데 계약서만 써 준 것도 위법인가요?

위법합니다. 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성·교부하여야 하고, 중개를 하지 아니하였음에도 함부로 작성·교부하여서는 아니 됩니다. 이는 공인중개사법이 거래계약서 작성을 중개 완성과 결부시켜 규율하고 있는 데에서 도출되는 의무입니다.

근거 조문은 세 가지입니다. 공인중개사법 제25조 제3항은 개업공인중개사가 “중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는” 확인·설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하고 일정 기간 보존하도록 정하고, 같은 조 제4항은 그 확인·설명서에 개업공인중개사가 서명 및 날인하도록 정하고 있습니다. 제26조 제1항은 “중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는” 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 보존하도록 하며, 제2항은 서명·날인 규정을 준용하고, 제3항은 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하는 것을 금지합니다.

대법원은 이 규정들의 취지에 비추어 “개업공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성 · 교부하여야 하고, 중개를 하지 아니하였음에도 함부로 거래계약서 등을 작성 · 교부하여서는 아니된다”고 판시하였습니다(대법원 2026. 5. 29. 선고 2025다220652 판결). 이는 이미 2010년에 확립된 법리를 재확인한 것으로, 대법원은 당시에도 같은 취지로 판단한 바 있습니다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다78863, 78870 판결).

“중개를 하지 않았다”는 것 자체가 위반입니다

이번 판결은 한 걸음 더 나아갔습니다. 대법원은 공인중개사가 자신의 중개로 부동산거래계약이 체결되지 않았음에도 계약서를 작성하여 실제의 거래당사자가 아닌 사람에게 교부하는 행위는 “특별한 사정이 없는 한 그 자체로서 공인중개사법 제25조 제3항, 제4항, 제26조를 위반한 것으로 볼 수 있다”고 명시하였습니다. 계약서 내용의 진실 여부를 따지기 전에, 중개 없이 계약서를 만들어 준 행위 자체가 규정 위반이라는 뜻입니다.

사기 범행을 몰랐어도 공동불법행위가 되나요?

됩니다. 민법 제760조 제3항은 방조자를 공동행위자로 보는데, 여기서의 방조에는 고의뿐 아니라 과실에 의한 방조도 포함되기 때문입니다. 공모나 공동의 인식은 요구되지 않습니다.

대법원은 확립된 법리를 이렇게 정리합니다. 수인이 공동하여 타인에게 손해를 가하는 민법 제760조의 공동불법행위는 행위자 상호 간의 공모나 공동의 인식을 필요로 하지 않고 객관적으로 그 공동행위가 관련 공동되어 있으면 족합니다. 그리고 같은 조 제3항의 방조란 불법행위를 용이하게 하는 직접·간접의 모든 행위를 가리키는 것으로서, “형법과 달리 손해의 전보를 목적으로 하여 과실을 원칙적으로 고의와 동일시하는 민법의 해석상 과실에 의한 방조도 가능하며, 이 경우의 과실의 내용은 불법행위에 도움을 주지 않아야 할 주의의무가 있음을 전제로 하여 이 의무에 위반하는 것을 말한다”는 것입니다(대법원 2003. 1. 10. 선고 2002다35850 판결; 대법원 2019. 2. 28. 선고 2018다283629 판결).

즉 형사에서 방조범이 되려면 고의가 필요하지만, 민사에서는 “도와주지 말았어야 할 주의의무를 어긴 것”만으로 방조가 성립합니다. 이번 사건에서 대법원은 피고가 중개행위 없이 전세계약서만 작성하여 교부한 행위를 공인중개사법상 주의의무 위반으로 보고, 이를 사기 일당의 대출금 편취 범행을 용이하게 하는 방조 행위로 평가할 수 있다고 판단하였습니다.

대법원이 지적한 네 가지 사정

대법원이 주의의무 위반의 근거로 든 사정은 구체적입니다. 첫째, 피고는 임대인과 임차인 사이의 전세계약을 중개한 사실 자체가 없고, 그 주장에 의하더라도 일면식이 있던 사람이 쌍방대리인으로 왔다고 하여 계약서를 작성해 주었다는 것입니다. 둘째, 임대인과 임차인을 대면하지 않은 채 계약서를 작성해 주었고, 상대방이 소지한 임대인 도장은 인감도장이 아니었으며, 대리권을 수여받았음을 증빙할 객관적 자료가 제시되었다고 볼 사정도 보이지 않습니다. 셋째, 전세계약서의 임대인란과 임차인란에는 대리인 기재가 없고 마치 계약당사자 본인들이 직접 작성한 것처럼 서명·날인이 되어 있었습니다.

계약서 작성과 대출금 손해 사이에 인과관계가 인정되나요?

인정될 수 있습니다. 핵심은 예견가능성입니다. 전세계약서가 금전대차거래에서 전세금반환채권을 담보로 제공할 때 1차적인 증빙서류로 쓰인다는 사실은 공인중개사라면 충분히 예견할 수 있다는 것이 대법원의 판단입니다.

대법원은 “개업공인중개사가 자신의 중개로 부동산거래계약이 체결되지 아니하였음에도 부동산거래에 관한 계약서를 작성하여 실제의 거래당사자가 아닌 사람에게 교부하는 경우에는, 제3자가 위 계약서상의 권리의무관계를 진실한 것으로 믿고 이를 기초로 하여 일정한 거래를 하게 될 가능성이 있음은 다른 특별한 사정이 없는 한 그와 같이 계약서를 작성 · 교부하는 개업공인중개사가 이를 능히 짐작할 수 있다”고 보았습니다. 2010년 판결이 이미 같은 취지를 밝히면서, 전세계약서는 “금전대차거래 등에서 그 채권을 담보로 제공함에 있어서 그 채권의 존재 및 내용 등을 뒷받침하는 1차적인 서류로 제시·교부될 수 있음은 부동산중개업자로서 쉽사리 예견되는 바”라고 판시한 바 있습니다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다78863, 78870 판결).

이번 판결도 같은 논리를 따랐습니다. 공인중개사인 피고는 임차인에게 전세금반환채권이 있음을 나타내는 전세계약서가 금전대차거래 등에서 그 채권을 담보로 제공할 때 채권의 존재 및 내용 등을 뒷받침하는 1차적인 서류로 제시·교부될 수 있음을 예견할 수 있었고, 따라서 그 계약서상 권리의무관계를 진실한 것으로 믿고 가장 임차인에게 전세보증금 담보대출을 실행한 원고의 손해는 피고의 주의의무 위반으로 인한 것으로 평가할 수 있다는 것입니다.

상당인과관계는 별도로 판단됩니다

다만 방조가 인정된다고 곧바로 배상책임이 성립하는 것은 아닙니다. 방조자에게 공동불법행위자로서 책임을 지우려면 방조행위와 피해자의 손해 발생 사이에 상당인과관계가 있어야 하고, 그 판단은 “과실에 의한 방조가 피해 발생에 끼친 영향, 피해자의 신뢰 형성에 기여한 정도, 피해자 스스로 쉽게 피해 방지를 할 수 있었는지 등을 종합적으로 고려하여” 이루어집니다(대법원 2014. 3. 27. 선고 2013다91597 판결). 상당인과관계의 유무를 판단할 때에는 주의의무를 부과하는 법령 기타 행동규범의 목적과 보호법익, 가해행위의 태양, 피침해이익의 성질, 피해의 정도 등도 함께 고려하여야 합니다(대법원 2019. 2. 28. 선고 2018다283629 판결).

공인중개사도 속았다면 책임을 면할 수 있나요?

면하기 어렵습니다. 대법원은 공인중개사 역시 사기 일당에게 속은 것으로 보인다고 인정하면서도, 그 사정만으로 과실이 없다고 단정할 수는 없고 이는 손해배상책임을 제한하는 사유가 될 여지가 있을 뿐이라고 판단하였습니다.

이번 사건에서 대법원은 사기를 주도한 사람이 피고에게 임대인의 실제 개인정보를 제공한 점, 전세계약서상 임대인 계좌로 보증금이 입금된 점 등에 비추어 피고도 조직적·계획적 범행에 속아 전세계약서를 작성해 준 것으로 보이기는 한다고 밝혔습니다. 그러면서도 “위 사정만으로 피고에게 과실이 없다고 단정하기는 어렵고, 다만 이를 피고의 손해배상책임 제한 사유로 볼 여지가 있을 뿐”이라고 하였습니다.

실무적으로 이 문장의 무게는 작지 않습니다. “나도 속았다”는 항변이 책임 자체를 없애는 방패가 아니라, 배상 비율을 조정하는 사정으로 위치가 바뀌었기 때문입니다. 결국 다툼의 무대는 책임 성립 여부에서 책임제한 비율로 옮겨 갑니다.

대법원은 이러한 이유로 피고의 과실과 원고 주장 손해 사이의 상당인과관계를 인정할 증거가 부족하다고 본 원심에는 공인중개사의 주의의무, 과실에 의한 방조로 인한 공동불법행위 등에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 판단하고, 사건을 환송하였습니다.

반대로 책임이 부정되는 경우는 언제인가요?

중개사가 통상의 직무상 조치를 이행했고 계약이 통상적인 임대차의 모습에서 벗어나지 않았다면 책임이 부정될 수 있습니다. 또한 과실에 의한 방조가 인정되더라도 상당인과관계가 없다고 판단되면 배상책임은 성립하지 않습니다.

대법원은 공인중개사가 토지 지분 매매를 중개하면서 등기부 등본조차 확인하지 않아 경매가 진행 중인 사실을 알리지 못한 사안에서, 이는 매도인의 불법행위에 대한 과실에 의한 방조가 된다고 보면서도 방조로 인한 불법행위 책임은 인정할 수 없다고 판단한 바 있습니다(대법원 2014. 3. 27. 선고 2013다91597 판결). 주의의무 위반이 곧 배상책임은 아니라는 점을 보여 주는 판결입니다.

하급심에서도 책임을 부정한 사례가 있습니다. 계약 명의자들이 직접 중개사무소를 방문하여 신분증 징구·대조로 본인 일치 여부를 확인받았고, 임대인·임차인·중개업자란에 각자 자필 서명과 날인을 마친 계약서가 작성되었으며, 중개사가 계약일과 잔금기일에 각각 등기부를 열람하여 소유명의자 일치와 제한물권 부담 없음을 확인한 사안에서, 법원은 중개사가 부동산 중개업자로서 일응의 직무상 조치를 하였다고 보아 과실방조 책임을 부정하였습니다(인천지방법원 2016. 7. 13. 선고 2015가단234731 판결).

두 사례와 이번 대법원 판결의 차이는 분명합니다. 책임이 부정된 사안들에서는 중개사가 당사자를 직접 대면해 본인 확인을 하고 권리관계를 조사하는 등 최소한의 절차를 밟았습니다. 반면 이번 사건에서는 중개행위 자체가 없었고, 당사자를 대면하지도, 대리권을 확인하지도 않았습니다.

공인중개사와 금융기관은 무엇을 점검해야 하나요?

공인중개사에게 가장 확실한 방어는 “중개하지 않은 계약서는 쓰지 않는다”는 원칙입니다. 금융기관에게는 계약서에 찍힌 중개사 날인을 신뢰의 종착점이 아니라 검증의 출발점으로 다루는 절차가 필요합니다.

개업공인중개사가 점검할 사항

• 중개가 완성되지 않은 거래의 계약서는 작성·교부하지 않습니다. 지인의 부탁, 대출용 서류라는 설명, 수수료를 받지 않았다는 사정 어느 것도 예외가 되지 않습니다.
• 대리인이라고 주장하는 사람이 왔다면 위임장·인감증명서 등 대리권을 증명하는 객관적 자료를 확인하고 사본을 보관합니다. 인감도장이 아닌 도장만으로는 부족합니다.
• 가능한 한 본인을 대면하거나 유선으로 계약 의사를 직접 확인하고, 그 확인 경위를 기록으로 남깁니다.
• 대리인이 관여했다면 계약서 당사자란에 대리인임을 정확히 표시합니다. 본인이 직접 작성한 것처럼 꾸며진 계약서는 그 자체로 위반의 징표가 됩니다.
• 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 계약서를 작성하지 않습니다(공인중개사법 제26조 제3항). 위반 시 손해배상책임과 별개로 행정처분 대상이 됩니다.

금융기관·대부업체가 점검할 사항

• 전세계약서에 중개사 날인이 있더라도 중개대상물 확인·설명서가 함께 작성·교부되었는지, 중개사무소 등록 현황과 계약서상 표시가 일치하는지 확인합니다.
• 임대인 본인에게 직접 임대차 존재와 보증금 액수를 확인하고, 확인 시각·상대방·연락처를 기록합니다. 이 기록은 뒤에 스스로의 과실 여부를 다툴 때 결정적 자료가 됩니다.
• 보증금 입금 계좌의 명의가 등기부상 소유자와 일치하는지 확인합니다.
• 피해가 발생한 경우, 사기 실행자만이 아니라 계약서를 작성해 준 공인중개사에 대해서도 과실방조에 의한 공동불법행위 책임을 검토할 수 있습니다.

전세보증금 담보대출을 노린 사기 구조는 위조된 계약서 한 장에서 출발합니다. 실무에서 이러한 유형의 분쟁을 다수 다뤄 온 경험에 비추어 보면, 책임 인정 여부는 결국 “계약서를 만들어 줄 때 어떤 확인을 했고 그 기록이 남아 있는가”에서 갈립니다.

자주 묻는 질문

중개사고로 인한 손해배상 분쟁은 주의의무 위반의 태양과 상당인과관계, 책임제한 비율을 어떻게 구성하는지에 따라 결론이 크게 달라집니다. 공인중개사 책임 또는 전세보증금 담보대출 관련 분쟁을 겪고 계시다면 법무법인 아틀라스로 문의해 주시기 바랍니다. 032-864-8300.

글쓴이 소개

박소영 | 대표변호사

가사, 상속, 건설·부동산 분쟁 전문 변호사

사법연수원 33기

고려대학교 법학과 졸업

법무법인 아틀라스 | 인천 송도

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