분양광고 허위·과장광고 대법원 판례 총정리 — 기망 인정 vs. 부정

사실관계

Y는 2002년 아파트 분양 당시, 단지 맞은편에 경의선 복선전철화 관련 ‘신운정역’이 신설될 예정임을 홍보 책자, 모델하우스 조감 모형, 위치도에 기재하였습니다. 분양 직원들도 방문객들에게 역세권 아파트가 될 것이라고 구두 설명하였습니다.

실제 상황

광고의 근거였던 ‘파주시 도시계획 재정비 1단계 개발계획’은 파주시가 국토연구원에 용역을 의뢰하여 작성한 장기 계획(목표 연도 2016년)에 불과했습니다. ‘신운정역’을 별개로 신설한다는 계획이 아니었고, 건설교통부 등 관계기관의 승인을 받은 사실도 전혀 없었습니다.

대법원 판단

원심은 광고의 근거가 전혀 없지 않으므로 허위·과장광고가 아니라고 판단했으나, 대법원은 이를 파기하였습니다. 시행 확정이 되지 않은 파주시의 일방적·추상적 계획만을 근거로 마치 역사 신설이 확실한 것처럼 광고한 것은 사실을 지나치게 부풀려 소비자를 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서, 표시광고법상 허위·과장광고에 해당한다고 판단하였습니다.

사실관계

Y는 인천공항 국제업무지역 오피스텔 분양 시 ‘모노레일 2005년 말 완공 예정’이라고 광고하였습니다. 그러나 실제로 2001. 12. 31. 고시된 인천국제공항건설 2단계 사업 기본계획(2002~2008년)에는 모노레일 설치사업이 포함되어 있지 않았습니다. Y는 고시 내용이나 모노레일 설치계획에 대한 확인·문의 없이 공항공사가 제공한 간접적인 자료만을 근거로 광고하였습니다.

대법원 판단

사기 주장(계약 취소)과 착오 주장은 배척되었으나, 표시광고법상 허위·과장광고는 인정되었습니다. Y가 공식 고시 내용을 확인하지 않고 실현 가능성과 완공시기를 부풀려 광고한 것은 허위·과장광고에 해당한다고 판단하였습니다. 또한 신의칙상 고지의무 위반에 따른 민법상 불법행위책임도 함께 인정되었습니다.

다만 원심이 손해액을 분양가액의 15%로 산정한 것은 모노레일 미설치 이외의 다른 요인(부동산 경기 하락, 오피스텔 공급 과잉 등)을 개별적으로 고려하지 않은 잘못이 있다고 보아 손해액 산정 부분을 파기하였습니다. 아울러 원고들의 과실(모노레일 설치 주체에 직접 확인하지 않은 것)도 손해배상액 산정 시 참작하도록 하였습니다.

사실관계

Y는 아파트 분양광고문에 군부대가 주둔하고 있는 지역을 ‘근린공원’이라고만 표시하였습니다. 실제로 해당 부지에는 군부대의 탄약고, 사격장, 헬기장 등이 있었습니다. Y는 파주시장이 작성한 토지이용계획확인서를 근거로 근린공원으로 표시하였다고 주장하였습니다.

대법원 판단

대법원은 군부대 주둔지를 단순히 ‘근린공원’으로만 표시한 것은 군부대 및 근린공원의 존재에 관하여 사실을 지나치게 부풀려 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 허위·과장광고에 해당한다고 판단하였습니다. 특히 분양광고에 사실과 다르거나 부풀린 부분이 군사시설과 관련되어 있다는 사정만으로 허위·과장광고 해당성이 부정되지는 않는다고 명시하였습니다.

손해액과 관련하여, 구체적 손해액 증명이 곤란한 경우 법원이 간접사실들을 종합하여 손해액을 판단할 수 있고, 이 사건에서는 분양대금의 3%를 손해액으로 인정한 원심의 판단이 정당하다고 보았습니다. 또한 Y의 허위·과장광고는 소비자 부주의를 이용한 고의 불법행위이므로 과실상계를 배척하였습니다.

다만 입주 지연에 따른 지체보상금 청구 부분에서 이행제공 시점에 관한 법리 오해가 있다 하여 이 부분만 파기환송하였습니다.

사실관계

Y는 기업도시 지식산업용지 분양 시 분양안내서에 취득세 “15년간 100%”, 재산세 “5년간 100% + 3년간 50%” 감면이라고 기재하였습니다. 그러나 분양안내서 배포 당시의 구 지방세특례제한법은 기존 사업장을 이전하는 기업의 경우 취득세·재산세 감면 대상에서 제외하고 있었습니다. X는 개성공업지구에서 공장을 이전하는 기업이었으므로 감면 대상이 아니었고, 실제로 약 2억 3천만 원의 취득세 등을 납부하였습니다.

대법원 판단

원심은 인과관계가 없다는 이유로 X의 청구를 기각하였으나, 대법원은 이를 파기하였습니다. 분양안내서의 취득세·재산세 감면 기재가 허위·과장광고에 해당하고, X가 이를 신뢰하여 토지를 매수한 것으로 추단하는 것이 타당하다고 보았습니다. 표시광고법상 손해배상에서 인과관계는 자연과학에 준하는 수준의 증명이 아니라, 당해 소비자를 기준으로 법적·규범적 관점의 상당인과관계로 충분하다는 법리도 이 판결에서 명시하였습니다.

사실관계

X는 공급면적 90.57㎡(27.39평)의 연립주택을 서비스면적(17.5㎡)까지 포함하여 “33평형”으로 광고하였습니다. 분양안내서 일부와 분양계약서에는 정확한 공급면적이 기재되어 있었고, Y는 분양계약서·건축물관리대장 등으로 실제 공급면적을 쉽게 확인할 수 있었습니다. 분양가는 평당가격이 아닌 일괄 방식으로 결정되었습니다.

대법원 판단

광고의 33평형 표시는 매매대금 산정 기준이 아니라 단지 분양 대상 주택의 규모를 표시하여 분양을 촉진하려는 의도에 불과하므로, 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 범위를 넘는 기망행위에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.

사실관계

Y1은 상가 분양 시 첨단 오락타운 조성, 전문경영인 위탁경영, 월 100만 원 이상 수익 보장을 광고하고 분양 계약 시에도 같은 내용을 설명하였습니다. 그러나 체결된 분양계약서에는 이 내용이 전혀 기재되지 않았고, 실제로 상가는 오락타운 조성 없이 운영되었습니다.

대법원 판단

두 가지 이유에서 기망행위를 부정하였습니다. 첫째, 광고 및 구두 설명은 계약 체결을 유도하기 위한 청약의 유인에 불과하여 분양계약의 내용으로 편입되지 않았습니다. 둘째, 상가와 같은 특수시설을 분양받는 경우 그 운영 방법과 수익은 투자자들의 책임과 판단에 달린 것이므로, 수익보장 취지의 광고는 일반 상거래 관행상 시인될 수 있는 과장에 불과하여 기망성이 결여된다고 판단하였습니다.

사실관계

분양광고에 “3층 씨푸드레스토랑 입점 확정”이라는 문구가 층별 업종구성 표의 일부로 기재되었으나, 실제로 씨푸드레스토랑이 입점한 사실은 없었습니다. 해당 문구는 광고 오른쪽 아래의 층별 업종구성 및 권장업종표 부분에 기재되어 있었고, 주요 광고 문구들과는 구분되어 있었으며 별도로 강조되지 않았습니다.

대법원 판단

씨푸드레스토랑 입점 확정 문구는 광고 전체에서 차지하는 비중이 크지 않았고, 다른 광고 문구들과 확연히 구분되어 있었으며, 별도로 강조되지 않았습니다. 또한 지하 1층과 지상 2층에는 경쟁 관계의 업종이 예정되어 있어 해당 수분양자들에게 직접적으로 중요한 사항이라고 보기 어렵다고 판단하였습니다.

한편 일산호수공원과 구름다리로 직접 연결된다는 광고도 다소 과장이 수반되었을 뿐 기망행위에 해당하지 않는다고 보았습니다. 자금관리사 Y3도 분양광고의 허위 여부를 관리·감독할 의무를 부담하지 않으므로 방조에 의한 공동불법행위 책임도 인정되지 않는다고 판단하였습니다.

사실관계

Y1은 이 사건 아파트 분양 시 ① 해양공원(호텔·콘도·워터파크·씨푸드레스토랑 등) 조성, ② 경전철 2008년 착공 예정을 광고하였습니다. 해양공원은 준공승인 조건이기도 하였습니다. 경전철 광고는 부산광역시의 도시철도 기본계획·교통영향평가 심의 결정 등을 근거로 하였고, 평면도에 점선으로 노선을 표시하며 “경전철 신설예정”이라고 기재하였습니다.

대법원 판단

해양공원 부분(허위·과장광고 인정): 어떤 시설이 설치될지, 언제 완공될지도 확정되지 않았음에도 “해양공원이 완공되지 않으면 준공승인이 나지 않는다”고 광고하여 수분양자들로 하여금 절대적으로 완공을 신뢰하게 한 것은 허위·과장광고에 해당합니다.

경전철 부분(허위·과장광고 부정): 경전철 광고는 부산광역시의 도시철도 기본계획, 부산광역시 발표, 교통영향평가 심의위원회 결정 등을 그대로 원용한 것에 불과하고, 일부 광고에서 ‘오륙도역’ 표시나 견본주택 내 모형 설치도 이러한 결정에 근거한 것이므로 소비자 오인가능성을 야기했다고 보기 어렵다고 판단하였습니다.

사실관계

Y2는 영종도 아파트 분양 시 제3연륙교(2014년 개통 예정), 제2공항철도, 영종브로드웨이·밀라노디자인시티 등 대규모 개발사업을 광고하였습니다. 광고에는 각 사업이 ‘예정’ 또는 ‘추진 중’임을 명시하고, 국가기관·지방자치단체 사정에 따라 취소·변경·지연될 수 있음도 고지하였습니다.

대법원 판단

제3연륙교를 제외한 나머지 개발사업 광고는 허위·과장광고에 해당하지 않는다고 판단하였습니다. 인천시의 도시기본계획이나 지구단위계획에 포함되어 실제로 추진 중이었고, 광고에서 취소·변경·지연 가능성을 고지하였으며, 소비자도 일반적으로 실현 여부가 개발주체의 역량에 달려 있음을 인식할 수 있었기 때문입니다. 반면 제3연륙교(2014년 개통 예정)는 국토해양부가 반대하고 단기간 내 해법 찾기도 어려운 상황이었음에도 실현 가능성과 완공시기를 부풀린 것으로 허위·과장광고에 해당한다고 판단하였습니다.

사실관계

Y1은 2021년 12월 상가 완공 전 소외인과 선 임대차계약을 체결하였습니다. Y2는 2022년 8월 X에게 이 사건 상가에 3년간 선 임대가 확보되어 있어 안정적 임대수익을 얻을 수 있고, 잔금의 90%가 은행 대출 가능하다고 설명하였습니다. X는 이틀에 걸쳐 2,000만 원을 송금한 후 2022년 8월 30일 분양계약을 체결하고 잔금을 포함한 계약금을 납부하였습니다.

그런데 2022년 10월 Y1과 소외인 사이의 선 임대차계약이 해지되었고, Y2는 이후에도 임대차계약 체결 가능성이 높다는 취지로 X에게 계속 말하였습니다. Y2와 Y3은 임대와 무관하게 6개월분 월차임 상당액을 지원한다는 확약서를 2022년 11월 X에게 작성해 주었습니다. Y2는 잔금 납부 과정에서 예상보다 적은 대출이 이루어지자 6,000만 원을 X에게 대여하고 그중 2,000만 원을 확약서상 입주지원금으로 갈음하기도 하였습니다.

원심(서울고등법원)은 Y2와 Y3이 잔금 지급 과정에서 임대차계약 존속 여부에 관하여 X를 기망하였으므로 손해배상책임을 진다고 판단하였습니다.

대법원 판단 — 파기 이유

대법원은 원심 판단을 파기하였습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 분양계약 체결 당시 선 임대차계약이 실제로 체결된 상태였으므로 계약 체결 전 Y3이 작성한 확약서 내용은 허위가 아니었습니다.
• 임대차계약이 해지된 이후에도 Y2와 Y3은 임대와 무관하게 6개월분 월차임 상당액을 지원한다는 확약서를 작성해 주었으며, 이는 선 임대차계약이 해지되었음을 X와 Y2·Y3 사이에서 양해한 것일 가능성이 높습니다.
• Y2와 Y3은 확약서 내용을 실제로 이행하였으며(2,000만 원 입주지원금 상계), 그 외에 잔금 지급 과정에서 약속을 이행하지 않았다고 볼 사정이 없습니다.
• 수익이나 시세차익에 관한 Y2와 Y3의 설명은 일반적이고 평균적인 상황을 가정한 추상적 예상에 불과하고 분양계약의 내용에 편입되지 않았습니다.

이러한 사정을 종합하면, Y2와 Y3의 언동이 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우이거나 고지의무 대상 사항을 고지하지 않은 경우에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하였습니다.

반면 Y1(분양사)의 사용자 책임 및 채무불이행 책임에 관한 원심의 판단은 유지하였고(X의 상고 기각), Y2·Y3 패소 부분만 파기환송하였습니다.