부동산 사기 혐의 일부 무죄 받을 수 있나요? 차용금 기망행위 없음 입증 사례

1. 부동산 사기 혐의에서 일부 무죄가 가능한가요?
2. 사건 개요와 공소사실
3. 변호인의 핵심 주장
4. 법원의 무죄 판단 근거
5. 핵심 증거 분석: 차용증의 삭제된 문구
6. 기망행위 입증 실패의 법리적 의미
7. 이 판결이 주는 실무적 시사점
8. FAQ

4억원 부동산 사기 사건으로 인한 업무 무력화 가능성을 분석하는 법무법인 아틀라스의 전문 상담 안내 이미지 — 부동산 사기 업무 무력화 – 4억원 차용금 사기와 기망행위 없음 입증의 무죄 이끌어낸 실제 성공 사례

실제 사례: 부동산 사기로 총 4건의 혐의를 받은 의뢰인. 검찰은 피해자에게 분양계약금 명목으로 3억 원, 분양 경비 명목으로 1억 원을 편취했다고 기소했습니다. 담당 변호사팀은 차용증에 삭제된 문구와 당사자 간 신뢰관계에 주목했습니다. 2025년 12월 인천지방법원은 이 부분에 대해 무죄를 선고했습니다.

핵심 답변: 부동산 사기 혐의에서 일부 무죄 판결을 받을 수 있습니다. 형사재판에서 유죄의 인정은 법관으로 하여금 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 공소사실이 진실한 것이라는 확신을 가질 수 있는 증거에 의하여야 합니다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2014도11771 판결). 검사가 차용금이 특정 명목(분양계약금 등)으로 교부되었다는 점을 입증하지 못하면 기망행위가 인정되지 않아 무죄가 됩니다.

검찰의 기소와 변호인의 반격

※ 본 사례는 인천지방법원 XXXX 판결(2025. 12. 18. 선고)을 바탕으로 하며, 의뢰인 및 관계인의 개인정보는 익명 처리되었습니다.

검찰은 피고인 A가 2021년 5월 31일과 6월 1일 피해자 B에게 대전 미분양상가 분양계약금 및 분양 경비 명목으로 거짓말을 하여 합계 4억 원을 편취했다고 기소했습니다. 그러나 담당 변호사팀은 핵심 증거인 차용증을 면밀히 분석했습니다. 차용증에 타이핑되어 있던 “대전 서구 C미분양상가 계약금으로 사용”이라는 문구가 펜으로 삭제되어 있었고, 그 위에 피고인의 도장이 날인되어 있었습니다. 이는 차용 당시 용도를 특정하지 않고 돈이 교부되었음을 의미합니다. 법원은 변호인의 주장을 받아들여 이 부분 공소사실에 대해 무죄를 선고했습니다. 지금부터 법원이 무죄를 선고한 구체적인 법리와 증거 분석을 상세히 설명드리겠습니다.

1. 부동산 사기 혐의에서 일부 무죄가 가능한가요?

무죄추정의 원칙과 입증책임

부동산 사기 사건에서 일부 무죄 판결은 충분히 가능합니다. 형사재판의 대원칙인 무죄추정의 원칙과 ‘의심스러울 때는 피고인의 이익으로’ 원칙이 적용되기 때문입니다.

헌법 제27조 제4항은 “형사피고인은 유죄의 판결이 확정될 때까지는 무죄로 추정된다”고 규정하고, 형사소송법 제275조의2도 같은 취지를 명시하고 있습니다. 이러한 헌법과 형사소송법 규정에 내재한 법치국가의 기본원칙으로서, 검사가 공소사실을 합리적 의심 없이 입증하지 못하면 피고인에게 유리하게 판단해야 합니다.

대법원 판례의 기준

대법원 2015. 2. 26. 선고 2014도11771 판결은 이 원칙을 명확히 제시했습니다.

“형사재판에서 유죄의 인정은 법관으로 하여금 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 공소사실이 진실한 것이라는 확신을 가질 수 있는 증명력을 가진 증거에 의하여야 하고, 이러한 정도의 심증을 형성하는 증거가 없다면 설령 피고인에게 유죄의 의심이 간다 하더라도 피고인의 이익으로 판단할 수밖에 없다.”

즉, 검사가 제출한 증거만으로 기망행위와 편취의 범의를 합리적 의심 없이 입증하지 못하면 무죄가 선고됩니다. 이 사건에서도 바로 이 원칙이 적용되었습니다.

2. 사건 개요와 공소사실

검찰의 공소사실 4억 원 규모의 계획된 사기 사건 — 검찰의 공소사실 – 총 4억원 규모의 계획적 부동산 사기 사건 혐의와 검찰 주장 요약

사건의 전체 구조

이 사건은 인천지방법원 XXXX호 외 3개 사건이 병합된 복잡한 부동산 사기 사건입니다. 피고인 A는 사기, 자격모용사문서작성, 자격모용작성사문서행사, 횡령(인정된 죄명: 사기), 조세범처벌법위반 등 다수의 혐의로 기소되었습니다.

무죄가 선고된 공소사실

이 글에서 다루는 무죄 부분은 피해자 B에 대한 2021. 5. 31.자 및 2021. 6. 1.자 각 사기의 점입니다.

검찰의 공소사실에 따르면, 피고인 A는 2021. 5. 31. 피해자 B의 집에서 “대전 미분양상가 전체를 분양받으려 하는데, 우선 계약금으로 3억 원이 필요하다, 3억 원을 빌려주면 2021. 8. 31.까지 6억 원을 갚겠다”는 취지로 거짓말을 하여 차용금 명목으로 자기앞수표 3억 원을 교부받았다고 합니다.

또한 2021. 6. 1. 같은 장소에서 “대전 미분양상가를 계약했다, 분양을 하는데 경비가 2억 원 정도 필요하다, 분양 경비를 빌려주면 2021. 8. 5.까지 틀림없이 변제하겠다”고 거짓말을 하여 2021. 6. 10. 1억 원을 송금받았다는 것입니다.

판결 결과

인천지방법원은 2025. 12. 18. 선고 판결에서 피고인 A에게 징역 1년을 선고하면서도, 위 2021. 5. 31.자 및 2021. 6. 1.자 각 사기의 점은 각 무죄를 선고했습니다.

3. 변호인의 핵심 주장

법무법인 아틀라스의 기업범죄 변호 전략을 보여주는 인포그래픽 — 기업범죄 변호 전략 – 검찰 공소사실 반박을 위한 체계적 접근법

편취의 범의 부존재

담당 변호사팀은 피해자 B에 대한 사기 사건에서 다음과 같은 핵심 주장을 펼쳤습니다.

첫째, 피고인 A는 이천시 장호원읍 소재 토지(이하 ‘이 사건 토지’)에 관하여 공소외 D와 부동산 교환계약을 체결하였고, D가 이 사건 토지에 관한 처분권한이 있다고 믿었으므로 피해자 B와 이 사건 매매계약을 체결함에 있어 편취의 범의가 없었습니다.

기망행위 부존재

둘째, 피고인 A는 피해자 B로부터 대전 미분양상가 관련 등 명목을 제한하지 않고 부동산 사업 관련하여 3억 원을 차용한 것으로 피해자 B에 대한 기망행위가 없었습니다.

셋째, 피고인 A는 피해자 B로부터 스크린골프장 운영비용 명목으로 1억 원을 차용한 것으로 피해자 B에 대한 기망행위가 없었습니다.

변호 전략의 핵심

변호인의 핵심 전략은 ‘검사의 입증 부족’을 공격하는 것이었습니다. 검사가 제출한 증거만으로는 피고인 A가 피해자 B에게 “대전 미분양상가 분양계약금 명목”으로 3억 원을, “분양 경비 명목”으로 1억 원을 교부받았다는 점이 합리적 의심 없이 입증되지 않는다는 것입니다.

4. 법원의 무죄 판단 근거

사기죄의 주관적 구성요건

법원은 먼저 사기죄의 법리를 확인했습니다. 대법원 2008. 2. 28. 선고 2007도10416 판결, 대법원 2008. 3. 27. 선고 2008도443 판결 등을 인용하여 다음과 같이 판시했습니다.

“사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 범의는 피고인이 자백하지 않는 이상 범행 전후의 피고인의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정 등과 같은 객관적인 사정 등을 종합하여 판단할 수밖에 없으며, 미필적 고의에 의하여도 사기죄는 성립되는 것이다.”

미필적 고의의 판단 기준

법원은 미필적 고의의 판단 기준도 제시했습니다. 대법원 2008. 8. 21. 선고 2007도8726 판결을 인용하여 다음과 같이 설시했습니다.

“범죄구성요건의 주관적 요소로서 미필적 고의라 함은 범죄사실의 발생 가능성을 불확실한 것으로 표상하면서 이를 용인하고 있는 경우를 말하고, 미필적 고의가 있었다고 하려면 범죄사실의 발생 가능성에 대한 인식이 있음은 물론 나아가 범죄사실이 발생할 위험을 용인하는 내심의 의사가 있어야 하며, 그 행위자가 범죄사실이 발생할 가능성을 용인하고 있었는지의 여부는 행위자의 진술에 의존하지 아니하고 외부에 나타난 행위의 형태와 행위의 상황 등 구체적인 사정을 기초로 하여 일반인이라면 당해 범죄사실이 발생할 가능성을 어떻게 평가할 것인가를 고려하면서 행위자의 입장에서 그 심리상태를 추인하여야 한다.”

무죄 판단의 결론

법원은 위 법리를 적용하여, 검사가 제출한 증거만으로는 피고인 A가 피해자 B로부터 대전 미분양상가 분양계약금 명목으로 3억 원을 교부받았다거나, 대전 미분양상가 분양을 위한 경비 명목으로 1억 원을 교부받았다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단했습니다.

따라서 이 부분 각 공소사실은 범죄사실의 증명이 없는 경우에 해당하므로 피고인 A에 대하여 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고했습니다.

5. 핵심 증거 분석: 차용증의 삭제된 문구

차용증의 결정적 증거

결정적 증거 발견을 보여주는 차용증 문서 이미지 — 차용증에서 발견된 결정적 증거 – 피고인의 기망행위를 입증하는 핵심 단서가 담긴 문서

삭제된 한 문장, 사건을 뒤집다라는 제목과 함께 빨간 도장이 찍힌 법률 문서 이미지 — 사기사건 증거 문서 – 삭제된 핵심 문구와 도장 날인으로 사건 전환점 확보

법원의 판단으로 삭제된 문구가 당시의 합의를 의미한다는 내용을 설명하는 이미지 — 법원의 판단 – 차용증 작성시 삭제된 문구가 당시 합의를 반영한다는 법원 판단 사례

이 사건의 핵심 증거는 2021. 5. 31.자 차용증(현금보관증)이었습니다. 법원은 이 차용증을 면밀히 분석했습니다.

“2021. 5. 31.자 차용증(현금보관증)에 타이핑된 문자로 “상기 차용금은 대전 서구 C미분양상가에 계약금으로 사용할것입니다. (상가 미분양내역 및 제반서류첨부)”가 기재되어 있었으나, 펜으로 해당 문구에 삭선이 그어져 있고, 그 위에 피고인 명의의 도장이 날인되어 있다.”

삭제 시점의 판단

법원은 이 삭제가 언제 이루어졌는지 분석했습니다.

“이 사건 차용증 작성에 관여한 피고인 A, 피해자 B, 공소외 E의 각 진술을 종합하면, 이 사건 차용증은 피고인 A가 만들어왔는데, 피고인 A는 2021. 5. 31.경 피해자 B를 만나 위와 같이 이 사건 차용증을 수정하면서 피해자 B로부터 3억 원 상당의 수표를 교부받은 것으로 이 사건 차용증이 피고인 등에 의하여 일방적, 사후적으로 수정되었다고 볼 만한 정황은 없으므로, 이 사건 차용증상 차용 용도에 해당하는 위 문구 부분은 이 사건 차용증 작성 및 차용금 교부 당시 삭제되었다고 봄이 상당하다.”

증거 분석의 의미

이 분석이 중요한 이유는, 차용증 작성 당시 ‘대전 미분양상가 계약금’ 명목 부분이 삭제되었다면, 피해자 B가 그 명목으로 돈을 교부했다고 단정할 수 없기 때문입니다. 즉, 검찰이 주장하는 ‘기망행위’의 핵심인 “분양계약금 명목으로 거짓말을 했다”는 점이 입증되지 않는 것입니다.

6. 기망행위 입증 실패의 법리적 의미

추가 차용금에 대한 판단

법원은 2021. 6. 1.자 1억 원 차용에 대해서도 기망행위 입증이 부족하다고 판단했습니다.

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“나아가 피고인 A와 피해자 B가 2021. 5. 31.경 이 사건 차용증의 차용 명목을 삭제하고 다른 명목으로도 특정하지 않았던 점, 피해자 B가 2021. 6. 1.경 피고인 A로부터 약 2억 원을 추가로 빌려달라는 요청을 받은 경위에 관한 피해자 B의 진술이 구체적이지 아니한 점, 피고인 A가 피해자 B에게 작성해준 2021. 6. 10.자 차용증에도 아무런 차용 명목이 기재되지 아니한 점 등에 비추어 피고인 A가 2021. 6. 1.경 피해자 B에게 확정적으로 대전 미분양상가 분양계약을 했고, 그 분양 경비 명목으로 2억 원이 필요하다는 취지로 말하였다고 인정할 만한 증거가 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.”

당사자 간 신뢰관계

법원은 피고인 A와 피해자 B 사이의 신뢰관계도 주목했습니다.

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“그 밖에 공소외 E, 공소외 F의 진술을 종합하면, 피해자 B가 당시 피고인 A가 운영하는 스크린골프장 사무실에도 자주 방문하였던 것으로 보이는바, 당시 피고인 A와 피해자 B 사이의 신뢰관계가 두터워 피해자 B가 돈을 교부할 당시 피고인 A에게 특별히 용도를 정하지 아니하고 피고인 A가 진행하는 분양업무 내지 스크린골프장 운영 등에 사용하라고 돈을 교부하였을 가능성을 배제하기 어렵다.”

송금 경위가 보여주는 신뢰관계

법원은 피고인 A가 피해자 B의 딸 명의 계좌로 돈을 송금한 경위에도 주목했습니다. 통장 사본에 의하면 실제 입금자 이름은 기재되지 않고, 피해자 B가 입금자인 것으로 되어 있었습니다. 피해자 B의 딸 계좌번호를 알 수 없었던 피고인 A가 그 계좌로 돈을 송금할 수 있었던 것은, 피해자 B가 직접 피해자 B의 딸 계좌번호를 피고인 A에게 알려주었기 때문으로 볼 수밖에 없습니다. 이는 피고인 A와 피해자 B 사이에 신뢰관계가 형성되어 있었고, 용도를 특정하지 않고 자금을 융통하는 관계였음을 뒷받침하는 사정입니다.

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7. 이 판결이 주는 실무적 시사점

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증거 분석의 중요성

이 판결은 부동산 사기 사건에서 증거 분석이 얼마나 중요한지 보여줍니다. 차용증에 삭제된 문구 하나가 무죄 판결의 결정적 근거가 되었습니다. 변호인이 증거를 면밀히 분석하지 않았다면 이러한 결과를 얻기 어려웠을 것입니다.

기망행위 입증의 엄격성

사기죄에서 기망행위는 단순히 돈을 받았다는 사실만으로는 인정되지 않습니다. 피고인이 구체적으로 어떤 거짓말을 했는지, 피해자가 그 거짓말에 속아서 돈을 교부했는지가 합리적 의심 없이 입증되어야 합니다.

당사자 관계의 고려

법원은 피고인 A와 피해자 B 사이의 신뢰관계를 고려했습니다. 두 사람 사이에 신뢰관계가 있어 용도를 특정하지 않고 돈을 교부했을 가능성이 있다면, 검찰이 주장하는 ‘특정 명목의 기망행위’가 인정되기 어렵습니다.

전문 변호인의 역할

부동산 사기 사건은 복잡한 거래 관계와 다수의 증거가 얽혀 있습니다. 검사의 공소사실 중 입증이 부족한 부분을 찾아내고, 적절한 법리를 적용하여 방어하는 것은 전문 변호인의 역할입니다. 이 사건에서 담당 변호사팀은 핵심 증거인 차용증의 삭제 문구에 주목하여 일부 무죄라는 결과를 이끌어냈습니다.

법무법인 아틀라스는 인천 송도에서 기업전문, 기업분쟁, 기업자문, 기업범죄(사기, 배임, 횡령, 조세법, 관세법) 분야의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 부동산 사기 사건에서도 다수의 변호 경험을 바탕으로 의뢰인에게 최선의 결과를 제공합니다.

8. FAQ

Q1. 부동산 사기 혐의에서 일부 무죄를 받을 수 있나요?

A. 네, 가능합니다. 검사가 제출한 증거만으로 기망행위와 편취의 범의를 합리적 의심 없이 입증하지 못하면 무죄 판결을 받을 수 있습니다. 최근 인천지방법원에서 부동산 사기 혐의 중 4억 원 상당 사기의 점에 대해 무죄 판결을 받은 사례가 있습니다(인천지방법원 XXXX 사건, 2025. 12. 18. 선고).

Q2. 차용금을 받았는데 사기죄가 성립하지 않는 경우는 언제인가요?

A. 차용 당시 특정 명목(예: 분양계약금)으로 돈을 받았다는 점이 입증되지 않고, 당사자 간 신뢰관계에 기반하여 용도를 특정하지 않은 채 교부된 것으로 볼 여지가 있다면 기망행위가 인정되지 않아 무죄가 될 수 있습니다.

Q3. ‘의심스러울 때는 피고인의 이익으로’ 원칙이란 무엇인가요?

A. 형사재판에서 유죄의 인정은 법관으로 하여금 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 공소사실이 진실한 것이라는 확신을 가질 수 있는 증거에 의하여야 하고, 이러한 정도의 심증이 형성되지 않으면 피고인에게 유리하게 판단해야 한다는 원칙입니다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2014도11771 판결).

Q4. 차용증에 차용 명목이 삭제되어 있으면 어떤 법적 의미가 있나요?

A. 차용증 작성 당시 특정 명목 기재 부분이 삭제되었다면, 그 돈이 해당 명목으로 교부된 것이라고 단정하기 어렵습니다. 이 사건에서 법원은 차용증의 “대전 미분양상가 계약금” 문구가 차용 당시 삭제되었다고 보아, 검찰 주장의 기망행위를 인정하지 않았습니다.

Q5. 사기죄의 ‘편취의 범의’는 어떻게 판단하나요?

A. 편취의 범의는 피고인이 자백하지 않는 이상 범행 전후의 피고인의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정 등과 같은 객관적인 사정 등을 종합하여 판단합니다. 미필적 고의에 의하여도 사기죄는 성립됩니다(대법원 2008. 2. 28. 선고 2007도10416 판결).

법무법인 아틀라스는 인천 송도에서 기업전문, 기업분쟁, 기업자문, 기업범죄(사기, 배임, 횡령, 조세법, 관세법) 분야의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 인천지방법원 XXXX 사건(2025. 12. 18. 선고)에서 피고인 A를 대리하여 피해자 B에 대한 2021. 5. 31.자 3억 원 및 2021. 6. 1.자 1억 원 사기의 점에 대해 무죄 판결을 받았습니다. 부동산 사기 사건에서 전문적인 법률 자문이 필요하시면 연락 주시기 바랍니다.

※ 본 글에서 소개된 사례는 인천지방법원 XXXX 판결(2025. 12. 18. 선고)을 바탕으로 하며, 의뢰인 및 관계인의 개인정보는 익명 처리되었습니다.

글쓴이 소개

김태진 | 대표변호사

기업 자문, 기업 분쟁, 기업 형사 전문 변호사

(전)검사 | 사법연수원 33기

고려대학교 법학 학사·형법 석사, University of California, Davis 법학석사(LL.M.)

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