재건축조합과 시공사의 공동시행 구조에서 분양대금채권은 민법상 합유재산에 해당하며, 조합의 동의 없는 시공사의 단독 채권양도는 무효라는 판결을 이끌어냈습니다. 박소영, 김태진 대표변호사가 수행했던 5억 원대 양수금 청구 소송 방어 사례를 분석합니다.
사건 개요
수도권에서 진행된 재건축사업에서 시공사와 재건축조합은 2014년 공동명의로 피고(수분양자)와 분양계약을 체결하였습니다(분양대금 5억 원). 2022년 시공사는 조합의 동의 없이 분양대금채권을 제3자에게 양도하였고, 해당 양수인이 피고를 상대로 양수금 청구 소송을 제기하였습니다. 담당 변호사들은 피고 측을 대리하여 채권양도의 무효를 주장하였고, 법원은 원고의 청구를 전부 기각하였습니다.
핵심 쟁점: 시행·시공계약의 법적 성격
이 사건의 핵심은 시공사와 조합 사이의 시행·시공계약이 단순 도급계약인지 민법상 조합계약인지 여부였습니다. 도급계약이라면 분양대금채권은 조합 단독 귀속이지만, 조합계약(공동시행)이라면 분양대금채권은 시공사와 조합의 합유재산이 됩니다. 법원은 양 당사자가 토지와 자금을 상호 출자하고 수익을 배분하며 공동명의로 분양계약을 체결한 점 등을 근거로 시행·시공계약이 민법 제703조상 조합계약의 성격을 가진다고 인정하였습니다(대법원 2009다47432 판결 참조).
합유재산 처분과 민법 제272조 적용
민법 제272조는 합유재산을 처분하거나 변경하려면 합유자 전원의 동의가 있어야 한다고 규정합니다. 또한 민법 제273조 제1항은 합유자가 전원의 동의 없이 지분도 처분하지 못한다고 정하고 있습니다. 분양계약서에 시공사와 조합이 공동 매도인으로 기재된 이상, 분양대금채권은 조합체의 합유재산에 속하고, 시공사가 단독으로 이를 양도하는 행위는 처분권한이 없는 무권한 행위로서 무효입니다.
법원의 판단 및 승소 의의
대전지방법원은 ① 시행·시공계약의 조합계약 성격, ② 분양대금채권의 합유재산 귀속, ③ 조합 동의 없는 채권양도의 무효를 차례로 인정하여 원고의 청구를 전부 기각하였습니다. 이 판결은 재건축사업 관계자가 분양대금채권 처분 시 반드시 공동시행자 전원의 동의를 확보해야 한다는 법리를 명확히 확인하였다는 점에서 중요한 의의를 가집니다.
실무적 시사점
채권양수인은 계약 체결 전 분양계약서의 매도인이 공동명의인지 확인하고, 공동시행 구조인 경우 반드시 모든 시행자의 동의서를 징구해야 합니다. 수분양자는 일방 당사자만의 채권양도 통지에 응하여 지급하면 진정한 채권자에게 이중 지급의 위험이 발생할 수 있으므로, 양도의 적법성을 먼저 확인할 필요가 있습니다. 분양대금채권 처분 분쟁 예방을 위한 사전 법률 검토가 반드시 필요합니다.
법무법인 아틀라스의 전문성
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