대법원은 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결에서, 관리형 토지신탁의 수탁자(신탁회사)가 공급계약상 책임한정특약을 수분양자에게 구체적·상세하게 설명하지 않으면 약관법 제3조 제4항에 따라 그 특약을 계약 내용으로 주장할 수 없다고 전원일치로 확인하였습니다.
사건 개요
이 사건에서 피고 신탁회사는 2018년 시행사와 관리형 토지신탁계약을 체결하고 분양자 지위를 승계하였습니다. 신탁회사는 원고 수분양자와 오피스텔 공급계약을 체결하면서 특약사항 제1조 제2항에 “매도인은 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담한다”는 책임한정특약을 포함시켰습니다. 이후 입주예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연되자, 원고는 계약을 해제하고 계약금 반환 및 위약금 지급을 청구하였습니다.
수탁자의 원칙적 책임과 책임한정특약의 의미
대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결에 따르면, 관리형 토지신탁의 수탁자는 신탁사무 처리상 발생한 채권을 가진 수분양자에 대하여 신탁재산뿐 아니라 수탁자의 고유재산으로도 책임을 집니다. 책임한정특약은 이 원칙적 책임 범위를 신탁재산 한도 내로 제한하는 것으로, 특약이 유효해지면 신탁재산 소진 시 수분양자는 위약금이나 계약금을 추가로 회수할 수 없게 됩니다. 이번 대법원 판결은 그 원칙을 2026년에도 재확인하였습니다.
약관법상 설명의무 위반 — 대법원의 판단
대법원은 책임한정특약이 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항의 설명의무 대상인 ‘중요한 내용’에 해당한다고 판시하였습니다. 수탁자가 신탁재산뿐 아니라 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙이므로, 이를 제한하는 특약은 수분양자가 공급계약 체결 여부를 결정하는 데 직접적인 영향을 미치는 사항입니다. 신탁회사가 이를 구체적이고 상세하게 설명하지 않으면 제3조 제4항에 따라 해당 특약은 계약 내용으로 주장할 수 없습니다.
업계 관행은 설명의무를 면제하지 않는다
대법원은 책임한정특약이 신탁업계에서 통용된다 하더라도, 관리형 토지신탁에 관한 전문지식이 없는 일반 수분양자는 별도의 설명 없이 그 존재와 내용을 충분히 예상할 수 없다고 보았습니다. 아울러 ‘거래상 일반적이고 공통된 것’인지와 ‘특정 고객의 개별적 예측가능성’은 각각 별도 기준으로 판단된다는 점을 명확히 하였습니다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2016다276177 판결 참조). 하급심에서 엇갈리던 논란(설명의무 위반 인정: 서울고등법원 2024나2008360, 2023나2044666; 부정: 서울중앙지방법원 2021가합581328)이 이번 대법원 판결로 최종 정리되었습니다.
실무적 시사점
신탁회사는 향후 책임한정특약을 계약 내용으로 유효하게 원용하려면, 특약을 시각적으로 구분하여 기재하고 수분양자가 자필 서명으로 이해 확인을 한 자료를 계약 단계부터 확보하여야 합니다. 반대로 수분양자는 계약 체결 시 구체적인 설명을 받은 바가 없다면 약관법 제3조 제4항을 근거로 해당 특약의 효력을 다툴 수 있습니다. 또한 대법원은 이 사건에서 위약금 채권의 이행기가 계약 해제 통지 도달 시 도래한다고도 판단하였습니다.
법무법인 아틀라스의 전문성
법무법인 아틀라스는 건설·부동산 분쟁 사건에서 축적된 실무 경험을 바탕으로, 관리형 토지신탁 공급계약 분쟁, 책임한정특약 효력 다툼, 약관법 설명의무 위반 여부 검토, 입주 지연 위약금 청구 등 분양계약 관련 쟁점들을 종합적으로 다루고 있습니다. 신탁법 원칙과 약관법의 교차 지점에서 발생하는 복잡한 분쟁에서도 사실관계 분석과 입증 전략을 통해 의뢰인의 이익을 실질적으로 보호합니다.