CHAPTER FAQ
FAQ
경매와 승계 이의,자주 묻는 일곱 가지
자주 묻는 질문
FAQ자주 묻는 질문Q1전셋집이 경매로 넘어가면 보증금은 낙찰자에게 청구해야 하나요, 종전 집주인에게 청구해야 하나요?
A. 원칙은 낙찰자입니다종전 임대인임대차관계에서 탈퇴
양수인 · 낙찰자임대인의 지위 승계
보증금 반환채무
법률상 당연승계 — 양수인이 면책적으로 인수주택임대차보호법 제3조 제4항 · 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결다만임차인의 이의양도사실을 안 때로부터
상당한 기간 내
그러면종전 임대인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다
대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결
FAQ자주 묻는 질문Q2경매로 낙찰된 경우에도 승계에 이의를 제기할 수 있나요?
A. 가능하다는 것이 판례의 전제입니다이의권 법리대법원 2001다64615
적용 대상경매로 낙찰된 경우
판례의 전제이의할 수 있다
대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결경매에는 적용되지 않는다고 하지 않고
2001다64615의 법리를 그대로 설시한 뒤
그 요건이 충족되었는지만 심리
1심 · 수원지방법원 성남지원 2020가단203656이와 같은 법리는 경매로 임대인의 지위가
승계되는 경우에도 그대로 적용된다고 명시2020. 10. 16. 선고
다만 그 사건에서 이의는 결국 인정되지 않았다
FAQ자주 묻는 질문Q3낙찰되기 전에 집주인에게 계약을 해지한다고 통지해 두면 이의를 한 것이 되나요?
A. 되지 않습니다① 매각 전 해지 통지② 매각대금 납부③ 이의해지 의사표시이의가 아니다그 사정만으로 지위승계를 원하지
않았다고 볼 수 없다
✕승계가 일어나는 때임대인 지위 승계
그 사실을 안 뒤승계에 대한 이의는
별도로 해야 한다
주택임대차보호법 제4조 제2항임대차가 종료돼도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 의제된다
대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결
FAQ자주 묻는 질문Q4배당요구는 하는 것이 유리한가요, 하지 않는 것이 유리한가요?
A. 종전 임대인에게 청구할 생각이라면 배당요구를 해야 합니다배당요구
하면하지 않으면대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결임대차해지의 의사표시로 볼 수 있다종전 임대인에게 청구할 생각이라면 — 해야 한다
대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결최고가매수인에게 임대차관계의 존속을 주장하기 위한 것
다만 · 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결배당요구만으로 승계 이의가 되는 것은 아니다 — 미배당 잔액은 경락인에게 대항, 경락인이 지위 승계
FAQ자주 묻는 질문Q5낙찰자를 상대로 임차권등기명령을 신청하면 왜 불리해지나요?
A. 승계를 인정한 행동으로 읽히기 때문입니다임차인
종전 임대인에게보증금 청구
낙찰자를 상대로임차권등기명령 신청낙찰자가 반환채무를 부담함을 전제
모순대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결임차권등기명령 신청을 이의를 부정하는 근거의 하나로 들었다
FAQ자주 묻는 질문Q6이의가 인정되면 그 집에서 계속 살 수 있나요?
A. 살 수 없습니다 — 낙찰자에게 인도의무를 집니다이의하면
대법원 2001다64615승계되는 임대차관계의
구속에서 벗어난다
그 결과낙찰자에게 임차권 주장 불가
→ 인도의무
이의하지 않으면
대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결배당요구를 했더라도 미배당 잔액을 반환받을 때까지
낙찰자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다
비교한 뒤에 결정낙찰자의 자력
종전 임대인의 자력
FAQ자주 묻는 질문Q7이의 말고 종전 집주인에게 청구할 다른 방법은 없나요?
A. 대항력을 잃으면 승계 자체가 일어나지 않습니다①현황조사를 마친 뒤
②전출
③대항력 상실
④승계가
일어나지 않음
대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결종전 임대인에게 잔여 보증금을 청구한 것이
신의성실의 원칙에 반하지 않는다
신의칙 위반 아님다만 그 사건 임차인은전세권설정등기를 따로 해 두어
전세권자로 배당을 받았다
그대로 따라 하면 안 된다아무런 대비 없이 전출하면
대항력과 우선변제권을 함께 잃는다
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