CHAPTER FAQ
FAQ
실무에서 가장 많이받는 질문들
자주 묻는 질문
FAQ자주 묻는 질문Q. 임대차가 끝났는데 임차인이 나가지 않으면 곧바로 불법점유인가요?
A. 아닙니다. 두 반환의무는 동시이행 관계라, 임대인이 보증금 반환이나 현실적인 이행제공을 증명하지 못하면 불법점유가 아닙니다(98다6497).목적물 반환보증금 반환동시이행Q. 임차인이 짐만 두고 실제로는 살지 않았다면 차임을 물어내야 하나요?
A. 원칙적으로 아닙니다. 본래 목적대로 사용·수익하지 않아 실질적 이득이 없었다면, 시설물을 두었더라도 부당이득이 성립하지 않습니다(98다8554).사용·수익 중단부당이득 ✕
FAQ자주 묻는 질문Q. 임대차가 끝난 뒤 계속 살았다면 지금 시세대로 물어내야 하나요?
A. 아닙니다. 종전 계약에서 정한 차임만 부담합니다(2023다257600). 상가 판결이지만 주택임대차보호법 제4조 제2항도 사실상 같은 문언입니다.시가1,306만 원✕약정420만 원 — 이것만 부담Q. 그러면 임차인의 점유는 언제부터 불법점유가 되나요?
A. 보증금이 전액 공제되어 동시이행항변권이 소멸한 때부터입니다(2022다228667). 기준선은 계약이 끝난 날이 아니라 보증금이 0이 된 날입니다.계약 종료보증금 0여기부터 불법점유
FAQ자주 묻는 질문Q. 보증금이 언제 다 소진되었는지는 누가 증명해야 하나요?
A. 임대인입니다. 채권의 발생은 임대인이, 변제 등으로 소멸했는지는 임차인이 증명합니다(95다14664, 14671). 연체 시작 시점을 입금내역으로 특정해야 합니다.발생 → 증명: 임대인소멸 → 증명: 임차인Q. 임차인이 나가지 않으면 임대인이 전기를 끊어도 되나요?
A. 원칙적으로 안 됩니다. 기간 만료, 보증금 전액 소멸, 2회 최고와 단전 예고가 갖춰진 사안에서만 정당행위 여지가 인정됐습니다(2006도9157).기간 만료보증금 소멸최고·예고
FAQ자주 묻는 질문Q. 단전이 정당행위로 인정되려면 어떤 요건을 갖춰야 하나요?
A. 목적의 정당성, 수단의 상당성, 법익균형성, 긴급성, 보충성을 모두 갖춰야 합니다(2005도8074). 명도소송이 열려 있는 이상 보충성은 인정받기 어렵습니다.정당성상당성균형성긴급성보충성모두 갖춰야Q. 주거용 주택 임차인에게 단전하면 업무방해죄가 되나요?
A. 성립하기 어렵습니다. 주거생활이나 가사는 ‘업무’로 보기 어렵습니다(2014도3270, 2022도1665). 그 집에서 한 재택근무·소규모 사업은 따로 검토됩니다.업무주거생활·가사✕
FAQ자주 묻는 질문Q. 업무방해죄가 안 되면 주택 임대인은 처벌받지 않나요?
A. 그렇지 않습니다. 문이나 도어락을 손괴하면 형법 제323조 권리행사방해죄가 됩니다. 곡괭이로 현관문을 부순 임대인은 특수주거침입까지 더해져 징역 4월에 집행유예 1년을 받았습니다(2020노6480).재물손괴죄✕권리행사방해죄Q. 도어락 비밀번호만 바꾼 것도 범죄인가요?
A. 범죄입니다. 비밀번호를 임의로 바꿔 출입하지 못하게 한 임대인에게 권리행사방해죄로 벌금 70만 원이 선고됐고, 카드키 항변도 배척됐습니다(2025노365).????벌금 70만 원
FAQ자주 묻는 질문Q. 임차인이 불법점유 중이면 임대인이 문을 열고 들어가도 되나요?
A. 안 됩니다. 점유할 권리 없는 자의 점유라도 주거의 평온은 보호되므로, 자력구제로 들어가도 주거침입죄가 성립합니다(2006도7044).자력구제로 침입주거침입죄Q. 단전을 당한 기간에도 차임을 내야 하나요?
A. 다툴 여지가 큽니다. 위법한 단전으로 사용·수익하지 못한 기간의 관리비채무를 부정한 판결이 있습니다(2004다3598, 3604). 단전은 보증금이 다 소진되었다는 임대인의 주장도 무너뜨릴 수 있습니다.단전 기간사용·수익 없음
FAQ자주 묻는 질문Q. 임차인이 나가지 않을 때 임대인이 밟아야 할 적법한 절차는 무엇인가요?
1보증금이 0이 된 시점을
입금내역으로 특정기록해 둔다
2인도 요구를
내용증명으로 통지그 사실과 함께
3건물인도청구 소송급하면 인도단행가처분 검토
피해야 할 것전기·수도 차단✕잠금장치 교체✕짐 반출✕형사책임을 부르고, 손해배상 청구권까지 약화시킨다