2013년 10월경 · 임대인 A, 공인중개사 B오피스텔 11채 매입 → 계약서 작성 · 입금계좌(A 명의) 안내 · 관리비 집행을 B에게 위임그중 7채 · 임차인 9명 · 전세보증금 1억 원~1억 3,000만 원
광주지방법원 2025. 1. 9. 선고 2024가합53937 판결05이번 판결1심·2심, 그리고 대법원
1심 · 광주지방법원 2025. 1. 9. 선고 2024가합53937 판결B 배상 5억 9,681만 9,715원 · 협회 청구 기각월세 전환 거래는 없었다 — 중개행위 아닌 관리대행 손해
기각
2심 · 광주고등법원 2025. 9. 18. 선고 2025나20642 판결월세 전환 = 중개행위 · 그러나 제7조 제2호 면책관리대행 업무 중 신뢰를 이용한 일
항소기각
대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다217842 판결면책조항은 순수한 관리대행에만 — 원심 파기광주고등법원으로 환송
파기환송2026. 8. 13.05이번 판결대법원이 든 이유
이유 1공인중개사법이 보장조치를 강제 — 공제는 보증보험적 성격
이유 2공제약관 제6조도 제30조 제1항의 책임을 보장 대상으로 밝힘
이유 3'중개행위'에는 관리대행이 함께 이루어지는 중개행위도 포함
이유 4중개행위까지 빼는 취지라면 공제 목적에 반하고 무효
순수한 관리대행에만면책조항의 적용 범위"중 일부 유형을 보장 범위에서 임의로 배제하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다"대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다217842 판결 · 약관규제법 제6조 제1항, 제2항 제1호05이번 판결아직 정해지지 않은 것
6억 1,710만 원 · 편취월세 전환을 핑계로 받아 간 돈
"중개행위에 해당한다고 볼 여지가 크지만"
4,920만 원 · 횡령계약이 끝난 임차인 보증금 반환 대행 중 횡령
"새로운 임대차계약의 알선 · 중개를 위한 것인지 여부에 따라" 달라질 수 있다
광주고등법원에서 다시 심리 → 공제금 액수 확정
협회의 과실상계 주장(책임 10% 이하)도 환송 후 다시 다투어질 수 있다대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다217842 판결 · 광주지방법원 2025. 1. 9. 선고 2024가합53937 판결05이번 판결면책조항은 어떻게 생겨났나2013. 4. 11.대법원 판결2013. 12. 27.약관 개정2023. 2. 8.부산고법2026. 8. 13.대법원 판결
관리대행과 함께 이루어진 중개 → 협회 공제금 지급의무2011다68609
제7조에 관리대행 면책조항을 명시 (2014. 1. 1. 시행)하급심 판결에 따르면
관리대행 중의 일이면 면책 — 넓게 적용한 하급심부산고등법원 2022나50468
중개와 무관한 관리대행에만 적용2025다217842
이번 판결로 — 면책조항은 중개와 무관한 관리대행에만 적용되는 것으로 정리
수원지방법원 2022. 5. 12. 선고 2021나56473 판결 · 부산고등법원 2023. 2. 8. 선고 2022나50468 판결