Ch.14 · 근저당권자 점검표
여섯 가지
- ① 담보 목적물의 등기 변동 점검을 정례화 — 말소는 등기부에 즉시 나타난다. 빠를수록 이해관계인이 적다
- ② 인감·위임장·등기필정보 관리 체계 점검 — 이 사건의 말소는 위임장 위조로 이루어졌다
- ③ 형사 절차 병행 — 사문서위조 및 동행사, 공정증서원본불실기재 및 동행사
- ④ 소는 한 번에 구성 — 말소등기 명의인에게 회복등기 이행, 제3자 전원에게 승낙 의사표시
이 사건의 대출기관은 20년 만기 대출을 실행한 지 두 달 만에 담보를 잃었고, 그 사실을 확인해 소를 제기하기까지 상당한 시간이 흘렀다. 그 사이 부동산은 세 사람을 거쳤다.
Ch.14 · 근저당권자 점검표
나머지 둘, 그리고 결론
- ⑤ 목적 부동산의 경매 진행 여부를 함께 확인 — 매각대금 완납이면 소의 이익이 사라진다
- ⑥ 피담보채권의 잔존을 먼저 확인 — 채권이 소멸했다면 회복을 구할 실익이 없다
- 매수인들에게 억울한 사정이 없지는 않다. 그러나 "등기부가 깨끗했다"는 사실은 방어가 되지 않는다
- 방어가 되는 것은 말소된 이력까지 확인하는 습관과 그 빈틈을 메우는 계약 조항이다
발견이 빠를수록 이해관계인이 적고 회복도 수월하다. 담보 관리는 설정 시점이 아니라 존속 기간 전체의 문제다.