Ch.13 · 매수인 점검표
등기사항전부증명서 발급 방식부터
- 발급할 때 '말소사항 포함'과 '현재 유효사항' 중에서 선택할 수 있다
- 현재 유효사항만 발급하면 이미 말소된 근저당권은 아예 보이지 않는다
- 위조로 말소된 담보권을 발견하려면 반드시 말소사항이 포함된 증명서를 확인해야 한다
- 계약 실무에서 흔히 생략되는 절차다
이 사건의 매수인들이 놓친 것이 정확히 그것이다. 지금 등기부에 무엇이 있는지가 아니라, 지금까지 등기부에서 무엇이 사라졌는지를 보아야 한다.
Ch.13 · 매수인 점검표
말소사항을 펼쳐 놓고 볼 신호 넷
- ① 담보 말소 직후의 소유권 이전 — 이 사건은 말소가 2017. 6. 14., 그 직후부터 소유권이 옮겨 다녔다
- ② 짧은 기간에 반복되는 소유권 이전 — B→C→D→㈜E. 실수요로 보기 어려운 회전은 그 자체로 확인 사유
- ③ '해지'가 원인인데 상환이 확인되지 않는 경우 — 20년 만기 대출이 두 달 만에 해지로 말소되는 것은 통상적이지 않다
- ④ 말소 당시 소유자가 그 뒤 형사사건에 연루된 정황
매도인에게 대출 상환 내역과 금융기관의 해지 관련 서류를 요구해 확인할 수 있다.
Ch.13 · 매수인 점검표
계약서로 메우고, 소를 당했다면
- 매도인에게 종전 담보권 말소가 적법했다는 진술·보증을 시키고
- 그 진술이 사실과 다를 경우의 해제권과 손해배상 범위를 명시해 둔다
- 이미 소를 당했다면 먼저 말소가 정말 위조에 의한 것인지부터 확인한다
- 양립 가능성·회복등기시 기준 손해 우려도 따지고, 손해배상 경로는 처음부터 함께 설계한다
등기 제도가 매수인을 보호해 주지 않는 이상, 보호는 계약으로 만들어 두어야 한다.