Q. 경매로 넘어가면 보증금은 낙찰자와 종전 집주인 중 누구에게 청구하나요?

A. 원칙은 낙찰자입니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항의 승계는 법률상 당연승계여서, 낙찰자가 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 종전 임대인은 채무를 면합니다. 다만 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의하면 종전 임대인의 채무는 소멸하지 않습니다 (대법원 2021다251929 · 2001다64615).

Q. 낙찰 전에 해지 통지를 해두면 이의를 한 것이 되나요?

A. 되지 않습니다. 임대차가 종료해도 보증금을 받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 의제되고, 매각이 이루어지지 않은 상황의 해지 통고만으로는 승계를 원하지 않았다고 볼 수 없습니다. 이의는 대금납부 사실을 안 뒤 별도로 해야 합니다 (대법원 2021다251929).

Q. 배당요구는 하는 것이 유리한가요?

A. 종전 임대인에게 청구할 생각이라면 해야 합니다. 배당요구를 하지 않은 것은 낙찰자에게 임대차관계의 존속을 주장하려는 것으로 평가되어 종전 임대인에 대한 청구와 모순됩니다. 다만 배당요구만으로 이의가 되는 것은 아니며, 이의는 따로 명시해야 합니다 (대법원 94다37646 · 96다53628 · 2021다251929).

Q. 이의가 인정되면 그 집에서 계속 살 수 있나요?

A. 살 수 없습니다. 이의의 효과는 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어나는 것이므로 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 없고 인도의무를 집니다. 반대로 이의하지 않으면 미배당 잔액을 받을 때까지 낙찰자에게 존속을 주장할 수 있습니다 (대법원 2001다64615 · 96다53628).

Q. 이의 말고 종전 집주인에게 청구할 다른 방법이 있나요?

A. 대항력을 잃으면 승계 자체가 일어나지 않습니다. 대법원은 경매절차의 현황조사 후 전출해 대항력을 상실하고 종전 임대인에게 잔여 보증금을 청구한 것이 신의칙 위반이 아니라고 보았습니다. 다만 그 임차인은 전세권설정등기를 따로 두어 배당을 받았습니다. 대비 없이 전출하면 우선변제권까지 잃습니다 (대법원 2020다276914).