Q. 임대차가 끝났는데 임차인이 나가지 않으면 곧바로 불법점유인가요?

A. 아닙니다. 임대인이 보증금을 반환하거나 현실적 이행제공을 해서 임차인이 동시이행항변권을 상실했다는 점을 증명하지 못하는 이상 불법점유가 아닙니다.

Q. 임차인이 짐만 두고 실제로는 살지 않았다면 차임을 물어내야 하나요?

A. 원칙적으로 아닙니다. 본래 계약 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적 이득이 없었다면 부당이득반환의무가 성립하지 않습니다.

Q. 임대차가 끝난 뒤 계속 살았다면 지금 시세대로 물어내야 하나요?

A. 아닙니다. 시가 차임이 아니라 종전 계약에서 정한 약정 차임만 부담합니다.

Q. 그러면 임차인의 점유는 언제부터 불법점유가 되나요?

A. 보증금이 전액 공제되어 동시이행항변권이 소멸한 때부터입니다. 기준선은 계약이 끝난 날이 아니라 보증금이 0이 된 날입니다.

Q. 보증금이 언제 다 소진되었는지는 누가 증명해야 하나요?

A. 임대인입니다. 연체가 시작된 시점을 계좌 입금내역으로 특정할 수 있어야 하고, 한 달 차이로 결론이 달라질 수 있습니다.

Q. 임차인이 나가지 않으면 임대인이 전기를 끊어도 되나요?

A. 원칙적으로 안 됩니다. 기간 만료·보증금 완전 소진·충분한 최고와 예고가 모두 갖춰진 예외적 경우에만 정당행위 여지가 있습니다.

Q. 주거용 주택 임차인에게 단전하면 업무방해죄가 되나요?

A. 성립하기 어렵습니다. 주거생활이나 가사는 업무방해죄가 보호하는 '업무'로 보기 어렵기 때문입니다.

Q. 업무방해죄가 안 되면 주택 임대인은 처벌받지 않나요?

A. 그렇지 않습니다. 문이나 도어락을 건드리면 형법 제323조 권리행사방해죄가 성립합니다.

Q. 도어락 비밀번호만 바꾼 것도 범죄인가요?

A. 범죄입니다. 도어락의 효용을 해한 것으로 보아 권리행사방해죄로 벌금 70만 원이 선고된 사례가 있습니다.

Q. 임차인이 불법점유 중이면 임대인이 문을 열고 들어가도 되나요?

A. 안 됩니다. 점유할 권리 없는 자의 점유라도 주거의 평온은 보호되므로, 자력구제 수단으로 침입해도 주거침입죄가 성립합니다.

Q. 단전을 당한 기간에도 차임을 내야 하나요?

A. 다툴 여지가 큽니다. 단전으로 사용·수익하지 못했다면 그 기간에는 차임 상당액의 근거가 사라집니다.

Q. 임차인이 나가지 않을 때 임대인이 밟아야 할 적법한 절차는 무엇인가요?

A. 보증금이 0이 된 시점을 특정해 기록하고, 내용증명으로 통지한 뒤 건물인도청구 소송을 제기하는 것입니다.